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郁亮首度回应“活下去”,万科为生存还是为收割?

文|凯风

来源:国民经略(guominjinglve)

郁亮又瘦了。

没有了王石的万科,冲锋陷阵的只剩下郁亮。几个月前,一句“活下去”,让万科陷入舆论漩涡,郁亮首次出来做了回应。

上周末,在万科上海区域年度媒体交流会上,郁亮表示:

没想到一张照片让大家这么激动,因为造成了恶劣的影响,万科开除了三个泄密员工。

即使开除了三个人,郁亮对“活下去”这一说法并未改口。郁亮解释道,万科此前提出“活下去”,是出于忧患意识,希望在内部统一认识,将所有业务聚焦到主航道上。

“把每一天都最后一天来过”。郁亮说,

你过冬准备得更充分,天气暖和了,你也没什么事。但你准备不足,就会有问题。

然而,这仍旧打消不了外界的疑虑。

01

疯狂抄底

在高喊“活下去”之后,万科突然加大了抄底的力度。

在“活下去”出炉不到半个月时间,10与9日,万科抄底华夏幸福。以32.34亿元入股华夏幸福5家项目公司的10多个地块,堪称白菜价。其时,华夏幸福正面临现金流危机。

随后,万科抄底海航。11月6日,万科以10.35亿元,接盘海航旗下的兴华实业100%的股权。在此之前,万科试图抄底海航旗下的海航大厦、北京国晟,遭到股东大会否决。近段时间,海航遭遇资金危机,正在变卖资产。

接着,万科抄底嘉凯城。11月9日,嘉凯城发布公告称,该公司旗下5个地产项目被万科系以3.55亿元的价格摘得。

……

每一次楼市调整,房地产企业都会面临大洗牌。

中小房地产商真的“活不下去”,一些大房企也会因现金流问题陷入危机,而这恰恰给了龙头房企以可趁之机。

提出房地产周期理论的美国经济学家霍伊特说,在楼市低估抄底成功的人,往往不是那些专家,而是现金流强大的皮货商人。因为专家们的钱早已套在了山顶上。

这句话用在房企上也是如此。

谁的财务最稳健,谁的现金流最强劲,谁在别人狂热的时候最清醒,谁就能在市场低估时,获得抄底的机会。

02

大肆买地

万科的逆周期夸张,不止于到处抄底,在拍地上也是首屈一指。

根据中指数据统计,今年1-11月,万科拿地金额高达1250亿元,跃居各大房企之首。

而在三季度,万科拿地呈现井喷之态。据数据宝统计,按照权益金额计算,万科三季度拿地金额为458.7亿元,超过恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头的总和。

别的房企都在降价促销、回笼资金,土地市场前所未有的凉凉。

截至11月底,一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗,是最近6年来最高记录,同比上涨143%。年内三四线城市流标住宅土地944宗,2017年同期是766宗,2018年三四线住宅土地流标上涨了23%。

万科疯狂买地为哪般?

郁亮解释说,万科没有疯狂买地,公司要维持正常运转,就需要一定土地储备。

万科是疯狂拿地还是正常经营需要,大家可以算一下,地价对房价的占比是什么样,就知道了。

这段话说到要害。当土地流拍增加,土地成交溢价率全面走低,部分城市土地价格相比于两年前还要低,一些地王更是深陷“房价跌穿楼面价”的困境,万科选择这个时间扩张拿地,成本压力反而比以往要低很多。

更关键的是,万科有拿地的资本。现金流强大,回款能力一流,而净负债率处于上市房企低位,正因为如此,才有资本额进行长远布局。

有句老话叫做,别人恐惧我贪婪。

万科的确有“贪婪”的资本。

03

万科之变:回归房地产,聚焦城市群

虽然万科仍在疯狂买地和大肆抄底,但玩法已经发生了非常明显的变化。

一方面,虽然“活下去”备受质疑,但“收敛”和“聚焦”的定位却是认真的。何为收敛聚焦?其实就是回到房地产的主业上,加速商品房的现金回流,而前些年万科广泛布局的城中村改造、租赁业务,则要相应放缓。

什么最重要,万科显然一清二楚。

另一方面,万科进一步向一二线城市聚焦。郁亮对此有详细的表述:

随着中国第一阶段城市化完成,第二阶段的城市化将围绕城市群化、都市化展开。未来,万科将把粤港澳大湾区、长三角和京津冀这三个城市群,再加上成都、重庆、西安、武汉等区域中心,作为投资重点。

这与《国家点名12座中心城市》一文的判断不谋而合,未来是大城市群的时代,也是国家中心城市最闪光的时刻,同样也是强省会地位愈发突出的时代趋势。万科的布局,无不围绕这一格局而展开。

聚焦收敛,这话可谓有的放矢。

04

万科的三次判断

早在2008年,王石就抛出了“拐点论”,引发轩然大波,后来拐点没来,新一轮上涨开启。

随后在2014年,时任万科总裁的郁亮提出了“白银时代”的概念。郁亮在人民日报撰文指出:

房地产行业已经度过了最黄金的岁月,过去“胆大为王”,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。

然而,2015 年开启的新一轮上涨,让许多人目瞪口呆。

这一次,万科抛出“活下去”的说法。然而,一边高喊口号,另一边却在买地抄底,市场上更加不相信了。

05

秋天还是冬天?

这一次,郁亮在多次讲话中给了相对清晰的论据:

其一,今天我们面临的转折的全方位的。政治、经济、国际、军事方方面面。社会全方位进入转折点时,所有行业无一幸免。

其二,现在的限制超出想象。2012年时,万科研究报告曾提过,中国的地产调控千万不要成为韩国模式:买房凭票、卖房限制。但现在可以看到,我们面临的限制非常多,已经超出当时的想象。

其三, 中国住房全面短缺的时代已经结束,大鱼大肉没有了。下一步更多是解决供应不平衡、不充分的问题。这会造成房地产行业的赚钱方式发生改变。

所以,大环境不同,楼市的限制前所未有的紧张,而住房短缺的大格局已经发生变化,房地产的玩法也必然发生变化。

“把每一天都当成最后一天来活”,万科的谨慎,未必全是噱头。

-END-

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