te
览潮网> 要闻> “3•17新政”一周年:房地产下半场里焦灼的购房者

“3•17新政”一周年:房地产下半场里焦灼的购房者

1

2017年两会刚刚结束,北京市出台了史上最严厉的“既认房又认贷”的限购政策,当天是3月17日,史称“3•17新政”。“3•17新政”后,全国各地纷纷跟进,甚至连只能勉强称作“五线”的福州市连江县也加入了限购阵营。

明天,“3•17新政”满年,这一年来的限购效果如何?

今年1月29日,根据北京日报报道,北京市住建委主任徐贱云披露,从“3•17新政”到去年年底,北京二手房房价已经下降13%。

深圳官方统计数据显示,新建商品住宅均价已连续15个月实现环比下降,2017年12月,新建商品住宅均价为54256元/平方米,比2016年9月下降11.9%。

其他热点城市中,天津、上海、厦门、郑州等城市房价均出现不同程度环比下跌,其中天津房价环比下跌2.57%。

这些大抵都不假,厦门的一个朋友告诉我,想出掉手中的房子,但比去年高点跌了近40万元,差不多10%左右。

但知名的“德科地产频道”以“中国房价行情网”作为数据来源,对全国18个热点城市新房的价格作了一个统计,我们发现今年2月份环比上涨的有13个城市,包括青岛、武汉、成都、天津、合肥、广州、北京、郑州、长沙、杭州、宁波、福州、深圳,下跌的只有厦门、上海、南京、苏州、重庆五个城市,而且跌幅很小。

这对矛盾的统计数据和结论,应该怎么去理解?

2

1

自古以来,房事就一直是国人心中最纠结的事情。

远在盛唐时代的杜甫半生无房,他最大的愿望就是“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”;一生豪放的白居易,三十五岁时娶了妻子杨夫人,妻子要他买房,他却说:“我亦贞苦士,与君新结婚。庶保贫与素,偕老同欢欣。”(白居易《赠内》)意思说,我们刚刚结婚,没什么积蓄呢,希望你能高高兴兴跟我过一段穷日子,就别提房子的事儿了。

现代人更是纠结。没买房的人盼着房价下跌,买了房的人又希望房价上涨,这种心态影响了其对房地产政策的理解。比如房地产税、共有产权、放宽城市户口迁入等政策,在看空者眼里成了房价要下跌的原因;而在看多者看来,却都是房价要上涨的原由。

微信朋友圈里,观点撕裂,他们都有充分的论据。一些人继续看好一些城市的房价,比如福州,认为每年人口持续流入,房价无忧,中长期看涨;另一些人则忧心忡忡,一个投资思维清晰的理工男说主动降了价后出售了手头多余的房子,他很庆幸出手,因为坚决看淡今年的调整。还有一个在广州生活的老哥,他说你可以什么都不信,但不能不信政府,因为领导人说了“房子是拿来住的,不是拿来炒的。”

关于房价的问题,我始终相信论据都是正确的,错误的只能论点,但我看过一些统计数据和专家、朋友的论点与论据后,我不能不说,有些人从论点到论据,也就是从头到脚都是一个笑话,就如2004年说北京房价不崩盘就要跳楼的专家一样。

就如上文所说的两种数据标本,根本就是一个笑话。首先一手房是政府限价的,不能说明任何问题;其次,二手房价格的取样标本是否科学,不得而知。

所以,判断房价是否下跌,一定不要去看各种学者专家的观点以及机构的统计数据,而要在“事上磨练”,亲自去买或卖一下房子,至少走入中介去挂一个买单或卖单,就更容易发现其中的真实情况。

这不是什么难事,我上周就亲自到两家房产中介挂了两个单,一个是出售位于五四北新痁镇政府背后某小区的房子,另一个是买入金山大道两旁小区的普通二手房。两个都是假单,我只想了解真实的房价,希望中介小哥能原谅我的无厘头。

结果,两个单都没有感觉到明显的涨跌。新店出售的单子,去年10月我挂麦田房产中介325万,看房的人还价310万元,我嫌太低没有成交,这次是另一家叫天龙的房产中介,小哥建议我挂320万,他目测310万可能会成交;金山的买入单,挂在骊特房产,小哥推荐的房子单价2.8万元每平,与去年我看同一小区的房子也大体一致。

但变化还是十分明显的。新店的出售单,小哥说现在成交量清淡,要有耐心;金山的买入单,中介小哥说,如果卖方急需钱,也许可以多砍一点价。他的意思是,现在二手房的成交清淡,量能明显萎缩。

但不管怎么样,你是无法得出福州房价大幅下跌的结论的。有人不同意,贴出了一张金山万达一套房子的成交单,单价不高,想以此证明房价下跌。这其实真的是一个误会,房价的涨跌不能某一个特例来说明问题,就比如这个房东如果急需现金卖房,当然就会低价成交了,而这,其实正是买入者的难得机会。

3

孙宏斌

2

“3•17新政”后,地产界提出了“房地产下半场”的概念,融创中国控股有限公司董事长孙宏斌多次阐述了什么叫“房地产的下半场”,在今年2月27日至3月1日的“亚布力中国企业家论坛第十八届年会”上,他又再次发表演说,强调房地产下半场的投资特点。

房地产进入下半场了,这是大家的共识,但到底是谁的下半场呢,却有许多人没有搞明白。仔细阅读孙宏斌的讲话,答案是很明确的。

他说:“我们做企业要看宏观,再就是要看微观,微观就是我们干的活,宏观就是很“宏”的观。其实我们大家看的都是中观,今天出什么政策了,谁当省长、中央委员了,其实不是太重要的,这是中观。中观的事不是最重要的。最重要的宏观,不管谁当官就要这样,如果不是这样就要调,再走两年碰到墙上就要调。如果把这个看明白,中观的事就不太重要了。”

非常明确,孙宏斌说的下半场是指房地产投资或房地产企业的下半场,而不是房子或房价的下半场。这就如前几年光伏发电产业,虽然进入了下半场了,但你并不会见到电价大跌的局面。

不过,孙宏斌的观点,对于判断未来的房价却有很大的意义。他说的宏观,指的应该是经济规律,也包括人的观念、行为习惯等极不容易改变的因素;中观指的是政策,包括领导人的变化、调控措施等;微观指的是房地产商以及直接服务房地商的经济学家,比如任泽平等人。这三个因素从不同层面影响未来房价的走势,宏观决定了将来5年10年的趋势,微观直接影响眼前或局部的房价,而中观相对来说其实最不重要了。

所以,如果你把国家调控作为判断房价走向的最主要因素,那你一开始就误入歧途了。

但政府的干预将让地产行业的波动变窄,未来几年都不存在大幅上涨或下降的可能性了。

这仅仅是孙宏斌的一家之言,但作为一个两次摔倒,两次重新站起来的房地产企业家,他显然比一直呆在象牙塔里抽象研究中国房价的专家们要有发言权多了。

4

任泽平

3

中国房价的宏观因素是什么?这包括中国的政治制度、文化传统、经济发展规律等因素,风神去年在《房子是拿来住的,不是拿来炒的》《房价新时代》《房价的迷局》《关注地产背后的鄙视链》等文章里都有阐述,这里不再重复。

关于微观因素,可以看看这样的一组数据。

2017年12月,福建本土企业泰禾老板黄其森说2018年泰禾销售额要突破2000亿元,而2017年泰禾销售额刚过千亿,2016年才刚过400亿。

2017年10月底,新城控股说到2020年公司住宅地产销售额破3000亿,还要开100座吾悦广场,年租金达100亿元。

江西房企新力置业2015年销售额31亿元,2016年全国扩张销售额161亿元,2017年销售额就达到457亿元。

浙江房企祥生地产2015年销售额109亿,2016年325亿,2017年涨到567亿元。

另一福建本土企业融侨地产也提出了千亿目标。

此外,联发地产、俊发地产、海伦堡地产都喊出前所未有的业绩目标。

孙宏斌说,房地产的下半场是大企业的天下,是大企业兼并中小企业的最好时机。这是这些公司加速扩张的一个原因,另一个原因,自然是他们都普遍看好未来的赢利空间。这不,2018年初前后,福州本土的大房企们拿地拿到了连江、莆田甚至霞浦等了。在这势头面前,你凭什么去盼望房价大跌呢?

看空者最看中的其实是中观因素,也就是政策调控措施。但从最新两会付出的信息,可能又让他们失望了。

两会提出要“健全地方税体系,稳妥推进房地税立法”,这一度成为空方欢呼的理由。先看“稳妥推进”“立法”这个表述,就知道这不是一朝一日的事情了,何况说房地税的主要功能,其实是解决中央与地方的财政分配问题,而不是解决房地产调控问题。

3月9日两会记者招待会上,央行副行长潘功生说 “房地产金融风险是可控的”,说这话时,行长周小川副行长易纲先生在坐。这种说法曾经很熟悉,特别几年前房价大涨时,中央总是这么说的。当时人们认为中央在糊,但等发现房价大涨时才知道中央是认真而有依据的。今天他们又提这个话,是什么意思呢?

两会还谈到了松动城市人口落户的问题。空方又是一阵欢呼,认为解决户口问题,房价可能会松动了。户口松动能解决什么问题呢,就业还是上学?事实上,是基本解决不了的。相反,这是加快城市化进程的节奏。有报道说,目前中国农村人口还有5.7亿,当城市化达到70%时,就会有1.7亿人进城,这意味着什么?这些人当然很难直接一线城市了,但二三线城市却是重点,也难怪今年土拍我们看到了一些大公司进军中小城市的做法。

5

4

孙宏斌说,房地产业有三个特点:第一是规模非常大。要把这个行业做好的话,这个行业的前十名将来都在世界五百强里面。第二是行业在快速整合。第三个特点是这个行业老在变、政策老在调。

作为一个合格的购房者,应该正确地理解老孙的话。一是规模很大,就足以影响国家经济命脉,就越会有他自然发展的规律,不会随便以个人的意志为转移;二是快速整合,意味着一些公司会做的更大,而一些公司可能就要破产,买破产公司的房子可能就会买到烂尾盘,甚至血本无归;第三个是政策老调整,就要善于利用政策带来的机遇。

这又让我想起了段子手冯仑所说的:很少有人懂得调控限价往往正是入市的最好时期。有多少地王今年受限批不了价格,但看不懂房地产的人却对明年房价继续下降深信不疑。

最后,重温一下任泽平在2017年底高薪转战任职恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长后,对房地产的走势也发表了自己的观点:“2018年炒有基本面的股票,2019年、2020年买人口流入地方的房子。”

任泽平认为,做房产投资首先要了解房地产政策,并且不要拿单一的因素来预测房价走向,例如以前很多人就认为人口老龄化了,房价涨不动了,但是事实是人口老龄化都说了这么多年了,房价却一直在上涨。所以要综合预测房地产走向,要结合楼市政策、市场需求、土地供应、人口流动、人口分析(出生率、老龄化等)、城乡建设、金融环境等多个因素。

他说,人口流入大、流出少的城市的房地产一般更具有潜力,房屋升值空间大,所以在2019年、2020年买人口流入地方的房子无疑是购房者资产保值或者升值的好选择。

同时,任泽平还认为房地产有区域属性,房子最重要的是地段。一二线城市的房地产行情和三四线的房地产行情是不同的,甚至同一个城市不同区域的房地产行情也是不同的。

这轮调控给购房者留下的时间还有多少?

年前在饭局上风神向麦田老总专门请教这个问题,他说,一般来说,二手交易低迷的第六个月前后,将会是一个低点。

我们试目标以待。

6

责任编辑:林丽斌
0

一周热门