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中年万科撞上青年雅居乐,主动收敛与被动聚焦

今天中午,万科A(000002)2019中期业绩推介会刚结束,雅居乐(HK3383)随后踩点发布了中期业绩报告。

就在94年的小鲜肉“华润置地”们,应付提前降临的“中年焦虑”时,35岁的万科,一边高喊着“活下去” 、“收敛聚焦”,一边竭力维持着身为一个真正地产中年人的体面。   秋意渐凉,距离去年让整个行业瑟瑟发抖的万科大梅沙秋季例会,已经过去快一年了。 这一年来,不停地有人问郁亮,万科要收敛什么,聚焦什么?郁亮也在不停地回答:  

收敛聚焦不是砍树,是修枝剪叶。

一棵树要经过适当的修枝剪叶,才能让根扎得更深,只有根基稳固了,主干才能茁壮成长,也才能更好地开枝散叶。 从最新发布的中期报告来看,万科的确稳住了地产开发业务的基本盘,但也显露出了不得不修剪枝叶的痕迹。   经济下行、地产降温双周期叠加背景下,房企纷纷开始练起了“收缩术”抵御寒冬危机。   如果说万科是提早嗅出危机感,通过主动喊出收敛聚焦,来极力保护自己业已丰满的羽翼,那么, 海南地产“一哥”、27岁的青年雅居乐,则是被动地困守在旅游地产的单一战线里,交出了一份似乎并不理想的期中成绩单。   主动与被动,其实谁都不容易。   

中年万科:压力下的体面

人到中年,一地鸡毛。   这些年,万科常常被外界诟病“戏太多”,明明拿地凶猛,积极卖房,却说不在乎当不当班级第一;明明活得比谁都好,却大张旗鼓地高喊“活下去”;明明在地产开发之外,租赁、商业、物流、冰雪度假、养老、教育等业务多点开花,却要对外宣称“收敛聚焦”,巩固基本盘。  

图片来源: 图虫创意  

其实,万科戏多的背后,主要源自两个方面的压力和变化。   一是经济持续下行,处在白银时代的房地产行业,面临更多的挑战和不确定性 ,如少子化的人口形势、行业增速放缓的现实以及行业集中度上升,头部企业竞争更加激烈的环境。   二是,行业龙头的万科也开始出现销售增长放缓、利润不断摊薄的中年尴尬。 但即便这样,跟其他业务比起来,地产开发仍然是一个几乎无可取代的宝藏业务,这个基本盘不能丢。   要保持优秀和领先,变得越来越难。但如郁亮所言,万科是一家危机感驱动的公司,不会等到危机真正到来才慌张应对。 而是压力和变化大面积在业绩端反映出来之前,就开始猛打预防针。  

这是一个地产中年,作为一班之长,在竭力维护的体面。

昨日,万科交上了一份体面的期中成绩单。   中报显示:   上半年,万科实现营业收入1393.2亿元,同比 增长31.5% ;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比 增长29.8% ;实现净利润192.9亿元,同比 增长42.6%。   营收、利润双增长,手中持有的1438.7亿元货币资金,也足够偿还666.5亿的短期借款和一年内到期负债,净负债率维持在 35.04% 的行业低位。   这一切,都显示了中年万科稳定的基本面。   但在稳定的背后,地产财富会仍然发现了一些微小的变化和迹象。

01

销售增速放缓

根据中报数据,上半年,万科房地产业务实现销售金额 3340 亿元,同比增长 9.6%,增速同比减少0.3个百分点。同时,7月单月,万科销售增长乏力,实现合同销售金额481.9亿元,同比增长仅6.76%。不过,销售增速放缓是头部房企普遍面临的现象。

02

负债微升

截至6月末,万科负债总额达到13445.89亿元,同比微增3.99%。而35.04%净负债率,虽然属行业低位,但与去年同期32.7%相比略有攀升。

03

拿地强度骤降

与去年同期117个新增项目相比,今年上半年万科仅获取54个新项目,数量腰斩,总规划建筑面积1372.8万平方米,同比减少33%,权益规划建筑面积941.8万平方米,同比减少17.67%。

04

向一二线城市收拢

尽管拿地数量和面积下降,但地价却上涨了,上半年万科新增项目权益地价总额约649.8亿元,均价为6900元/平方米,同比分别增长12.38%、36.53%,其中,88.4% 的新增项目位于一二线城市,相比去年底的81.4%,万科显然正在悄悄将战线向一二线城市收拢。  

对于万科的“戏精”行为,有人建言,不要看万科说什么,要看他做什么。

除了业务动作上的收敛与聚焦,万科在人事上也做了相应调整。 通过“大江大海”计划,在集团增员的情况下,地产板块却在减员。截至2019年6月30日,万科在册员工增至112059人,房地产开发系统员工12080人,环比去年底减少589人。    

青年雅居乐:世事多变的彷徨

当年同为“华南五虎”的两个小伙伴,恒大和碧桂园,如今已经在尖子班和万科争高下了。   27岁的雅居乐,却还混迹在普通班,成为了一个“习惯性业绩不达标”的海南青年。     一头扎进旅游地产,拿低价地,建超大盘,长周期开发,是雅居乐一直以来的策略。这一策略,曾经在海南清水湾取得过令人炫目的成功。但太炫目的成功,容易让人看不清前路艰险。   雅居乐清水湾之后,类似的成功,并未再出现于雅居乐大举进驻的其他三四线城市。这在很大程度上影响了雅居乐进军全国的信心。   屋漏偏逢连夜雨。   世事多变。2018年4月海南全域限购,连雅居乐最引以为傲的海南清水湾项目,也未能完成年初设置的130亿销售目标,整个海南区域销售全线下滑,直接导致雅居乐2018年全年1100亿目标未能达成。   从最新发布的2019中期业绩公告看,雅居乐似乎保住了上半年的销售业绩, 1-6月房地产项目累积预售金额为 582亿元 ,年度目标完成率超过50%。   

不幸的是,他却掉进了毛利大跌的泥潭。

报告期内, 雅居乐上半年毛利为82.20 亿元,较去年同期 下跌 31.6% ,整体毛利率为 30.3%,较去年同期 下降 19.3 个百分点 ;净利润率21.7%,同比 微增 4.0 个百分点。   要知道,专注低价拿地开发旅游地产的模式,使得雅居乐拥有令人艳羡的超高毛利率。海南清水湾项目的毛利率最高曾达到 62% 的逆天水平。   然而,成也旅游地产,败也旅游地产。   雅居乐虽然能够创造高于行业水平的毛利率,但波动也更大。 原因在于,其赖以为生的旅游地产,项目投资属性更强,因此在房地产周期变化中,更容易受影响,也就是说,抵御周期的能力更弱。  

显然,在主动收敛与被动聚焦的博弈中,与危机意识更强更敏锐的万科比起来,雅居乐还有很长的一段路要走。

文|地产财富会(微信号:dichancaifuhui)

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