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华夏幸福期中考成绩出炉,有三个核心问题值得探究

 

当政策红利和人口红利的潮水逐渐褪去,每一家房企都在寻找着穿越周期的方法。

但房企们究竟是如何穿越周期,还得仔细看一看这次的期中大考成绩单。

8月16日晚,华夏幸福的2019年“期中考成绩单”出炉。从平安入股,到吴向东加入,去年连同今年上半年的这段时间,华夏幸福发生了很多事。

尽管诸多变数,但华夏幸福却似乎在其中找到了更好的自己。

一番生变之后,如今,华夏幸福下面这三个问题更值得我们去关注。

1、上半年业绩如何?

2、产城运营模式的异地复制效果如何?

3、是用什么方法来穿越此轮周期的?

业绩好不好?

核心指标来说话

据其2019年半年报显示:

上半年,华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元,同比增长22.4%;

营业收入387.3亿元,同比增长10.7%;

总资产4570.7亿元,同比增长11.6%。

可以发现,华夏幸福上半年营收净利实现了双增长。在利润越来越薄,盈利压力越来越大的行业背景下,还能实现多个核心指标的突破,这本身并不容易。

期内,华夏幸福综合毛利率为48.7%,同比提升2.9个百分点;

整体净利率为21.1%,同比增加2.1个百分点;

加权平均净资产收益率,达到了21.3%,同比增加4.8个百分点。

值得一提的是,过去五年,华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。

这些都反应出华夏幸福创造利润的能力,说明华夏幸福赚到的钱很值钱。

同时也说明华夏幸福为股东创造价值的能力比以往更强了。从这一点来讲,过去被称之为“大牛股”的华夏幸福,其行情将依然值得期待。

尽管去年华夏幸福在某段时间步入“钱荒”,但是,在今年融资全面收紧的形势下,华夏幸福的钱居然并没有那么紧,反倒相对充裕。

期内,华夏幸福经营稳健,因经营活动产生的现金流入持续增长,共计407.9亿元。在监管部门拧紧“水龙头”时,更显珍贵。

这主要得益于回款率的提高。上半年华夏幸福回款率由去年同期的46%大幅跃升至今年的62%。

在走出“水逆”的18年和告别“钱荒”之后,华夏幸福锁定未来业绩能力不断加强。截至2019年6月末,华夏幸福预收账款余额1403亿元,超千亿元的预收账款在未来3年将逐步结转为公司营业收入与利润。

但是,接下来另外的一些收款具体怎么收,华夏幸福可得动动脑筋。

跳出舒适圈

异地复制进入成熟期

行业里,华夏幸福实际上是一家非常善于自我管理和寻找学习方法的房企。

首先,在自我管理上,华夏幸福降费增效取得较大成果,其中公司管理费用同比降幅为 16.96%,持续提升公司经营质量。

另外,值得一说的是华夏幸福不同于常人的学习方法——产城运营。

与其他房企同学不同,华夏幸福选择了一条完全不同的学习方法,并将企业定位为“产业新城运营商”。依靠产业新城模式,从环京地区起步。

首先,其将河北农业县固安作为试点,通过十余年深耕,最终将一个本是农业大县的固安硬生生打造成为高科技创新发展示范区。

所以,如果现在你去固安转一转,会发现那里的白领比农民多,秃顶的比没秃顶的多。

有数据显示,华夏幸福PPP实施的10来年里,固安县的财政收入增长了50多倍。固安还陆续入选全国投资潜力百强县市、绿色发展百强县市、科技创新百强县市等等,可谓风光。

此后,产业新城模式在香河、大厂、涿州等北京周边扩展,并开始结合都市圈机遇,走出环京的舒适圈,进行异地复制,实现学习成果的裂变。

那么,舒适圈外的成果究竟如何呢?

报告显示,非环京区域业绩贡献比例显著提升,实现收入148.08亿元,同比增长96.54%,占公司主营业务营收比例从上年同期的21.69%提升至38.47%。

非环京区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%。

可以看到华夏幸福的非环京区域业绩贡献比例显著提高,异地复制不断走向成熟。这为其接下来打造“3+3+X”核心都市圈格局,进行更大范围的复制提供了充足信心。

截至报告期末,布局在各都市圈的产业新城项目,入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个,其中包括5个国家级PPP示范项目,1个省级PPP示范项目。值得一提的是,报告期内新增的5个入库PPP项目,全部位于非环京区域。

可以说,华夏幸福主营业务在环北京以外区域的迅速发展,充分印证了其产业新城模式的可复制性,也表明其高质量快速打造产业新城的能力。

公告还显示,产业新城业务毛利润贡献占比达到54%。

一切似乎表明着这样一个道理——

在能赚钱的方法面前,其他方法都是纸老虎,毕竟赚得到钱才是硬道理。

从融得到钱

到融到更多钱

尤其是今年,整个资本市场环境发生了不小的变化。

拿便宜的地,融便宜的钱,那是去年的事!

今年的事逐渐变成了能不能融到钱,融不融得到更多钱的问题。

地产财富会在同不少房企的谈话中发现,融资是几乎所有大中小房企最为关注的话题。

换句话讲,融不融到钱,融到多少钱,关系未来生死。

在这一点上,华夏幸福有一个十二字箴言——    

“我家不算有钱,但是能借到钱。”

正是这十二个字帮助华夏幸福平稳穿越了去年至今的行业下行周期。

在上半年融资渠道前所未有收紧的关头下,华夏幸福打通了非常多的融资渠道,利用了很多融资工具。

比如, PPP 资产证券化、公司债券、中期票据、超短期融资券等等。再加上优异业务模式和平安入股加持,今年上半年,华夏幸福融资持续向好。

从数据来看,筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿元,提升为317.4亿元。

报告期内华夏幸福新增融资为632.6亿元,其中529.9亿元为非房地产项目融资,占比84%。

2019年6月,“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立,发行规模21亿元,发行期限1-6年,发行利率6%-7.3%。该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划。

报告期内,华夏幸福还分别获得中诚信、东方金诚和大公国际等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级。这为其接下来在“钱”问题上的“高枕无忧”提供了可能。 

需要看到,华夏幸福的融资加权平均成本为 7.23%,基本处在行业平均水平。但是别忘了,人家能融到更多钱才是最要紧的。

“看,华夏幸福又融到钱了!”

其他房企表面不屑,内心实则羡慕得一批。

是的,你总能听到这样的声音。

繁华不落幕,曲中有轮回。

某种意义上,上半年的华夏幸福,像一部剧本,映射出了这一轮周期背后那些耐人寻味的一面。

文|地产财富会(微信号:dichancaifuhui)

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