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这样的房子,千万不敢买!

猪年春节,大家一定过的非常圆满舒心。相信很多人现在还处在假期综合症的焦虑当中,看完我的文章,希望能尽快把你拉回到现实中来,赚钱买房才是人生正道,现在还远远没到安逸享乐的时候。上班首日,我还是如期给大家奉上精品原创。

牛市中,有人赚钱,有人却赔钱,区别就是,你抄在了谷底,还是站在了高位。跟风的人通常会高位站岗,胆大的人能中途入场,只有真正懂趋势的人才有能力成功抄底。

假如有一天,你听到朋友同事全部都开始讨论买房,各大媒体天天播报房价上涨,那这时就是最危险的时刻,官方调控马上就会出场。你一定要知道媒体舆论的重要性,也一定要懂得调控的目的就是维护社会安定。山雨欲来风满楼,收拾你的第一步,一定是从舆论上压倒你。

暴富永远属于懂趋势的人,跟风只配收拾战场。不仅楼市,任何行业都是如此。如果你过去无数次的错过最佳买房时机,那我希望你千万不要错过即将到来的这一次。

毫无疑问,2019年楼市的确到了谷底,底有多长,半年、一年,还是两年?这不是我们凡人可以决定的,但变天的那一刻,我会及时告知大家。无论如何,2019年都是一二线城市刚需入场和置换的绝佳时机。

之前,我曾发表过《买卖篇》和《中介篇》,今天这篇是选房篇,是我把曾经失联的几篇选房干货文章汇总整理出来,分享给大家。如果你们能把这三篇文章全部掌握,一定可以买到称心如意的好房子。

以下就是我这15年来买卖房产、看房选房的全部心得体会,如果碰到这些房子,一定要保持警惕、避而远之:

1

产权纠纷房

媒体上关于房产的新闻,最多的就是产权纠纷,司法介入。这种房子,通常是由于房屋产权不明确存在争议,而限制了房屋的买卖交易。一般是家庭亲戚间财产分割,或者是公司债务问题导致。在法院没有最终裁决前,房子是不能过户交易的。

房屋产权不清晰,是买房大忌,千万别贪图便宜,惹是生非。先来给大家讲个我亲戚的真实案例:

几年前,我的一位表亲,看中一套二手房,在查验过上家老夫妻的产证后,在中介的催促下,当天支付了5万定金,一周后网签结束支付了30万首付款,第二天去交易中心备案审税时,被告知房子已被法院冻结,产权有争议。后询问上家老太才得知,房屋所有权是他们夫妻不假,但是他们的亲姐妹正在与他们争产权,房屋半年前已遭法院冻结,不得上市交易。但是老太辩解称自己也不知道房子被冻结了。好在老夫妻是老知识分子,通情达理,3个月后官司打完,现金补偿了姐妹,房子判给老夫妻所有,我亲戚的买房合同才得以继续履行。

这类房屋产权类的纠纷案例我们经常可以从电视新闻中看到,感觉似乎很遥远,好像永远不会发生在我们自己身上,那你就真是太天真无邪了。现实中,往往这种有纠纷的房子大多数会以出售变现的方式来分割财产。不是不常见,而是你不常买。那么,现实中,我们如何分辨,碰到后如何处理呢?

如何避免:拉产调。通常遇到这种房子,绝不会像我亲戚那样好运,这么快这么顺利就解决掉了,所以,如何避开这种房子才是上上策。最有效、最直接的办法就是拉产调!房屋有否冻结和产权争议在交易中心出具的房屋产权人信息中会显示。所以,买房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉产调!一旦发现有问题,悬崖勒马,还来得及。

如何处理:随机应变,维护自身利益。如果不幸的是,你在付完定金和首付后才得知此时事,那么不要慌乱。多听少说,多观察少表态。多方听取纠纷各方的意见和态度,切记不可只听取一方的片面之词,客观预估解决纠纷的时间长短,如果短期内可以解决,那可以继续履行合同。如果根本看不到解决的曙光,那么果断退出。这时,就要拿上家无法履行约定的交易过户时间而承担违约责任来作为你的筹码,逼迫上家解除合同,并承担违约金。

2

家庭矛盾房

夫妻不和、婆媳纠纷、兄弟反目、姐妹相残,欠债还钱,赡养老人,遗产分配,只要这些情节和你买的房子有关联,你就不会顺利成交。家庭矛盾最终都会走向经济矛盾,最后就是房产财产分割。就算房子产权一清二白,也会在交易过程中出现波折和坎坷,我看到听到这样的例子太多了。

前不久后台咨询我的一位上海朋友,看中一套300万的普通空置住房,已经签完合同,并支付了上家200万首付,50万准备贷款,剩50万过户当天支付。但是,上家的亲姐姐擅自撬开门锁,闯入房内住下不走,原因是上家妹妹不肯赡养老人,又不肯出赡养费,所以姐姐不得已而为之,公安和民政局介入后几个月后仍未解决。目前,这位朋友房子也不想买了,只想把200万首付要回来。

这个例子,我看到的第一反应不是考虑姐姐破门而入合不合法?也不是关心赡养费是多是少?而是,他为什么要这么早就付200万现金给上家?造成这种后果真的与自己的无知有很大关系。

如何避免:

方法一:首付金额越少越好。我在之前的文章买卖篇中说到过,买房最大的风险就是钱付掉了,房子没拿到。上面这个例子就是最现实的教训。300万的普通住房,根本不需要签完合同就付200万,就算是在上海北京买非普通住房,也不能在网签后就直接付掉7-8成的房款,所有银行只规定在签署贷款合同前付到最低首付比例就可以了。上面这个朋友完全可以签完合同付50万,剩下的首付余额在签贷款合当天再支付,签合同到签贷款合同之间至少一个月以上,如果是银根收紧时,至少2-3个月。说白了,就是他把150万提前2-3个月付给了上家,还在期盼上家家里风调雨顺,一切太平。

方法二:与左邻右舍打听情况。家庭纠纷这种事想要密不透风根本做不到,不用说街道居委会,就是楼上楼下的邻居都一定知道个七七八八的。所以,买房子付定金前,去和邻居保安居委会打听点消息是非常必要的,不用难为情,笑脸相迎,客客气气就可以了,绝大多数人很乐意传播这种小道消息的。如果碰到家里有矛盾纠纷的,就要提前想好对策了。我就是多次如此操作,屡试不爽,还能提前和邻居搞好关系。

方法三:补充条款明确违约责任。在签署定金协议和合同时,在补充条款里增加一条:如果房屋有产权争议或者家庭矛盾,导致不能按照合同约定时间过户交易的,上下家解除合同,上家承担违约责任,并支付下家违约金。这样一旦出现问题,你将会掌握主动权和谈判权。当然,如果碰到懂行难缠的上家,可以退一步,将条款改为:如果房屋有争议,导致不能按时过户交易的,上下家无条件解除合同,上家限期内退还下家全部房款。这是下家买房人的底线。

如何处理:因为纠纷和房屋产权没有关系,我给这位朋友的解决办法是:

方法一:如果想要房子,就继续履行合同,和上家讲清楚,不能按时交房,晚交一天支付给你一天违约金,拿法律武器保护自己。这时,上家通常会选择继续履行合同,拿到房款后支付姐姐赡养费,息事宁人。

方法二:如果不想买这个房子了,上家又不肯退钱,明摆着耍无赖,那就只能找派出所、仲裁或者法院了。还有个损招就是私下找点人去吓唬吓唬上家,正规程序走不了,邪门歪道也许会管用。

3

抵押房

房产抵押,指的是把自住房抵押给银行或者机构获得贷款,用于经营、投资或者消费,在业内统称为”房抵贷”。这种贷款通常由贷款中介公司牵线代为办理,目前,房抵贷最大的用途主要是企业周转、炒股、炒期货、房产投资和创业。基本上都属于风险很大的行业。

去年,我一位朋友看中一套上海浦东的房子,和上家老夫妻谈好价格准备付定金,后去交易中心拉产调显示已抵押,原来这家儿子炒期货把房子抵押出去了,老夫妻都蒙在鼓里。

买这种抵押房,最大的风险是,房东可能存在多次抵押,或者是拿到你的房款后不解除抵押,导致你钱房两空。你应该知道,房屋抵押出去的钱都是用作投资周转的,根本不可能短期内抽离出来,就算有也会优先用作再投资、再生产,而且,很多真实情况是,这个钱被拿去还债了,三角债不是短期内就可以解决的。

如何避免:走为上策。不要奢望上家会很痛快的顺利的注销抵押后,再与你履行合同。很有可能他还有别的外债和抵押,你的房款也许他根本不会拿去还款,而是挪用解决其它外债了。遇到这种抵押房子就一个词,拍屁股走人,越快越好。否则你付给上家的房款很有可能会掉入无底洞。那么如何识别这种抵押房呢?有且只有一个正确办法:亲自去交易中心拉产调,除此之外其它任何办法都可以作假,你懂的!

如何处理:解约并主张支付违约金。如果你在付完定金或者首付后,才得知房屋已经抵押出去了,那么,最有效的办法就是给上家一个短时间期限,比如10天,最多一个月,如果他可以还清贷款注销抵押,那么可以继续履行合同,如果在你给他的期限内,他无法注销抵押,马上解约,千万不要再抱有侥幸心理,更不能继续支付剩余房款,并付诸仲裁或者法院,主张他支付违约金。

当然,这里不包括那种住房按揭贷款的抵押。这种属于购房抵押,很常见且风险很小。但是还是有一些人会在后台问我,看中的房子有按揭贷款,要不要买,有没有风险?

目前,可以说绝大多数人都会采用按揭贷款的方式买房,那么,在卖掉房屋时很有可能贷款还未还清,这种情况就没必要像上面的抵押贷款那么畏首畏尾了。但是,也存在极少数心怀不轨的人,在拿到下家首付后,并没有去偿还贷款而是挪作它用,导致房屋无法交易。那么这种情况应该如何避免和处理呢?

如何避免:

方法一:让上家自己出钱还清贷款。在和上家初次谈判时,如果上家有按揭贷款还没有还清,而且金额较大时,你必须表明由于筹措资金的问题,你的首付款不能一次性到账,贷款必须由上家自己还清。而且你网签完付给上家的首付金额必须小于上家的还款额。这么做的理由一个是我上面提到的首付款越少越安全,另一个原因就是让上家自己出钱还贷,对你来说是最安全的。

方法二:陪同还贷。如果上家坚称自己没有钱,必须要用你的首付款来还贷,那么,你必须让他提前预约好还贷时间,你全程陪同他去操作,最重要的一点就是,在银行要刷卡刷走贷款前,你直接将房款转账至他还款卡上,然后,看着银行刷卡还贷。这样,在你的全程陪同下,就不怕上家将你的房款挪用了。

如果你的房款被上家挪用了,而没有用于偿还房贷,那么,可以断定你的房子是买不成了。接下来你所要做的就不是买房,而是如何运用法律武器去要回你的钱。所以说,很多问题只能在预防上下功夫,一旦木已成舟,为时已晚。

4

商住房

2017年初开始,北上广深一线城市陆续重拳整治商住类公寓项目。这股狂风首先是从上海刮起。1月份开始上海突然暂停上百个商住项目的网签,然后集中整治了闵行区的27个在售在建商住项目,拆除插层、隔墙、水电煤管道,恢复办公商业用途。4月21日,上海发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。5月17日,又发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,整治商住的工作在上海全面展开。

整治内容包括:不论是在建、在售还是已交付的,只要是业主未入住的项目,全部要按照商业办公用房功能进行整改,整改不到位的不得办理房屋交易登记手续。已入住的项目,整改责任由业主承担,相关信息记入房屋交易登记系统,今后转手会受到相应限制,而且支持购房者退房。后台一位咨询我的朋友就惨遭这样的经历,他在上海金桥购买的精装酒店公寓,原定2018年3月交付入住,但是现在整个项目还没有开始装修,开发商一边承诺会尽快交房,一边接受业主退房,因为不整改,这个项目根本就通不过验收,拿不到大产证。我给他的建议就是赶紧办理退房手续,省的夜长梦多。

2017年3月26日,北京市住建委联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。3月30日,广州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,要求商业办公类项目不得改变用途。5月12日,深圳商住房出台新政,规定商住房不得采用住宅设计。2018年7月31日,深圳调控再次收紧,今后商住房只租不售,并且限售5年。

虽然2018年12月19日,广州针对商服项目有些许放松,但是,商住房在我国就是典型的“养鱼执法”,可以对你视而不见,但从未说过你合法,整治与否,完全根据实际情况灵活应变。不是不整,时候未到。二线城市的商住政策逐步收紧也是大势所趋。

建议:商住房已成为历史。打算通过购买商住逃避限购,或者投资一二线城市的,劝你们彻底打消这个念头吧。今后的趋势一定是个人根本无法购买新建商住房,二手商住房也会限制交易。没有接盘侠,你只能烂在手里。而且,不能落户,没有学区,水电煤商用,出租回报也会越来越低。如果你购买的商住房已经入住,那么就安心住着吧,别指望升值了,即使打折出售,估计也很难脱手。出租的话,按照北上深不到2%的回报率,40或50年产权到期那天,应该可以收回成本。

5

小产权房

不可否认,小产权房解决了一部分低收入人群的居住问题。截止2017年,我国城镇中的非法小产权房有73亿平米,占住房总量的24%。其中,情况最为严峻的深圳小产权房就多达650万套,2.6亿平米,占深圳住房总量的50%。北京小产权房数量占比也超过了20%。

但是,想购买小产权房或者奢望今后小产权房转正的思想是不可取的。不但现在,而且今后国家都会严令禁止小产权房的交易。我国的土地所有制结构,分为国有土地和集体土地两种。普通商品房是建在城市里国有土地上的房子,建在农村集体土地上用于对外销售的就是小产权房。由于没有缴纳土地出让金,这种在农民宅基地上建的房子无法办理土地证和房产证,产权不受法律保护。而且,今后遇到拆迁等情况,也不能依法得到相应的补偿。所以,千万不要相信中介的说辞,贪便宜图侥幸购买小产权房。

建议:贷款买商品房是正路,歪门邪道不要走。除非小产权房的价格极为便宜,相当于付租金,可以考虑购买。我的一个同事亲戚,2009年在上海松江花20多万,买了一栋农村的小产权别墅,只要不拆就可以一直住下去,想想比租金都便宜,何乐而不为呢。

6

法拍房

由于目前我国一线、绝大多数二线和部分强三线城市都执行了限购,就有人建议通过购买法院拍卖的房子来破限购。的确,不限购是法拍房的最大优势,而且法拍房起拍价格通常是市场价的七成,所以,很多人都跃跃欲试。

法拍房通常由以下四种情况产生:一是炒房客断供,被银行起诉,法院拍卖后用于偿还银行贷款。二是有债务纠纷的公司破产,法院将其持有房产拍卖偿还外债。三是在个人的民间借贷中,用房产作为抵押物,到期无法还款时,如果房产过户存在问题,只能由法院拍卖。四是在刑事案件中,如果被判处没收个人全部财产,那么没收的房产会以拍卖的方式收归国库。

法拍房虽然有不限购和价格低的好处,但是购买风险是远远大于优势。以下这五点你务必需要提前明了:

一是法拍房极可能会出现多次抵押的情况,而且,很多民间借贷是无法通过机构提前查询的到的,购买后可能会卷入其它债务纠纷。二是如果房屋中原本的房东家人或者租客以唯一住房为由拒绝搬走,法院是无法强制执行腾空房屋的。三是法拍房不允许贷款,中标一周后必须全款交齐。四是法院只负责拍卖,不负责迁户口,如果房东的户口不能迁出,那房子的户口和学位你都无法享受。五是法拍房的所有过户税费都由买受人承担,如果你买到有遗产税的房子,那就亏大了。当然还有原业主拖欠的物业费、水电煤费用也不是一笔小数。

建议:我的建议很明确,坚决不买。如果不是公司行为的话,个人购买法拍房绝对是吃饱了撑的。

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抵债房

当下,在一二线城市,套路贷、高利贷的犯罪新闻不绝于耳。其实,事件本质上是通过小额贷款公司与被害人签订借款合同,制造民间借贷假象,并威逼利诱受害人签订房屋抵押合同,房屋委托出售协议,同时通过公证,再将房子转手获利的骗局。这种犯罪的最终目的只有一个,就是骗取房产并出售套现。作为买房人来说,其实,这种骗局很容易识破。如果你买房子的过程中,始终没有看到房东本人出现,而是第三方全权委托人持有一整套合同、委托书、公证书在和你交易,那么你就要小心了。这种房屋交易本身就属于违法行为,即使过户完成,也极有可能视为无效。

建议:看房买房时,谨记一点:付款、签合同务必要和房东当面进行。虽然也存在一些业主在国外不能回国的特例,但是小心驶得万年船,全权委托的房子不买也罢。

8

全权代理房

全权代理的房子通常分为两种情况:一是个人委托代理,二是中介委托代理。前面我们提到的以房抵债的套路贷嫌疑人就是个人委托代理。中介委托代理的房子通常发生在房东常住国外或者年老卧床的情况下,那么房东会全权委托中介机构代替他签约交易,全权委托的中介必须有房东的书面授权书,产证原件和身份证明。

买全权代理房子最大的风险就是见不到房东,代理人拿的所有证件都可以作假,即使拿着货真价实的公证书,也难保不出现问题,说不定你正在扮演一个销赃对象。

建议:不买是最保险最明智的选择。如果你是专业投资者,或者知道房子的内幕,那可以以很便宜的价格拿下。如果你非这套房子不买,但是又不太懂行,那么记住一点:房款必须汇入房东本人的银行账户,千万不要汇给中介或者代理人。即使全权委托是真实的,你也很难保证代理人不会把房款挪用或者卷款逃跑。

9

背景复杂的房子

我非常信奉一句话:艺术来源于生活,但是生活远高于艺术。现实社会中,有些房子的背景经历的复杂程度你根本无法想象。这种房子很可能就是个坑,即使房东中介没有故意坑你,你也算不清楚其中的人物关系和税费关系,再加上继承、法院判决、抵押等等错综复杂的关系,就算是房东自己也说不清楚。只有进了交易中心,才能知道能不能过户,缺哪些手续,缴多少税。但是为时已晚,因为此时你首付款已付。

建议:如果你政策法规不精通,不具备专业知识,那么就不要以身试法了,否则你就是在赌博。因为你根本没办法完全掌握房子的全部信息,由于信息不对称,你就无法做出正确的判断。只要是感觉房东高深莫测,房子历史源远流长,家族成员各怀鬼胎的,那么奉劝你,有多远走多远。

10

一房多卖的房子

一房多卖的新闻我们绝对不陌生,尤其是在10年前,近年来,网签系统的运用,可以说避免了绝大多数的一房多卖的现象,但是,只要上家本着坑你的心,作为买房人的你还是根本没有招架之力的。

一房多卖通常的做法就是,上家让你查看房产证后和你签定金协议,收取你大额定金,然后逃之夭夭,再去骗其它下家。更有甚者,做个假的房产证和你签完合同后,骗取你的首付款,然后消失。

如何避免:

方法一:付定金押产证。避免一房多卖,最有效的方法就是下家在签完定金协议付完定金后,当场要求上家把房产证原件压在中介保险箱内。这样他就不能再去招摇撞骗了。假如上家就是不肯在这个时候交出产证,那么你可以考虑加大定金金额,比如原本商量好付5万定金,你增加到10万,增加到20万,让上家看到你的诚心,大多数人在真金白银面前是会低头的。

方法二:提前网签锁定。如果上家还是不肯交出产证,那么我教你个好办法:你和中介商量好,在签完定金协议付完定金后,由中介在电脑网签系统中提前网签,只需要把房屋基本信息和上下家信息填完整就可以了,用系统锁定该套房屋,这样,这套房子就不能另卖他人了,因为一旦其他中介登录网签系统,就会发现该房屋已售,不能再次网签,只能继续完成你与上家的交易。

所以,假如你发现房东始终不肯拿出房产证,或者收到大额定金后还是不肯交出房产证,那你就要小心了,提前想好退路、留好证据,实在没有把握,房子不买也罢。

11

凶宅

如果让所有买房人给未知风险做个排名,那么凶宅很可能就是第一名。官司也会有结束的一天,但是买到凶宅你就很难脱手了,而且还会搞得精疲力尽,影响一家人的运气。

我身边就有这样一个活生生的例子:我同事的亲姐姐,2000年初在上海老静安黄金地段购置了一套三房常年出租,不幸的是,4年前一位韩国留学生猝死在了房间里,2天后才被发现,警察一来,搞得全小区人尽皆知,这4年间房子只能空关,卖不掉也租不出,虽然房子升值了10倍,但是不能变现的房子就是一堆砖头,毫无价值。后经多次调解无果后,前年开始他姐姐与中介和房客父母打起了跨国官司,要求赔偿损失,至今仍未完全解决。

如何避免:眼观六路、耳听八方。我在之前的文章中也提到过,避免买到凶宅只有一个方法:和邻居保安居委打听房子的过往情况。虽然现在的小区,邻居间交情很淡了,但是如果是凶宅,绝对是无人不知的,只是人家是否愿意主动告诉你而已。带包中华,带点水果,到邻居家、门卫保安和居委会坐一坐,没有打听不到的事,别说凶宅了,整栋楼的八卦都能掌握。假如,这样不幸的事发生在你自己的房子里,也别故意隐瞒卖给别人,否则即使过完户,下家今后闹到法院,同样会判决买卖无效。

12

“凤变冰”的房子

这里指的是新装修后无人居住的二手房,不包括一手房。有些朋友买房子,为了省去装修的麻烦,首选装修好、保养好的房子,这个无可厚非。但是要千万小心那种刚刚装修一新,但是房东却没有入住的房子。这种房子在业内称之为“凤变冰”。也就是原先曾是不堪入目的凤姐房,通过简装变成冰冰房,然后再高价出售,房价增值部分远远高于装修标准。更为关键的是,装修的所有材料都是最差,最不环保的东西,水电煤暖等隐蔽工程更是一塌糊涂。房东不但可以把原本卖不掉的老破小高价卖掉,还可以赚取巨额利润。这种房子,你买来敢住吗,还是买来再砸掉重装呢?

建议:对于房东自己居住过的新装修房,可以放心购买,而从未入住的新装修房,一定要谨慎。毕竟,装修前打算自住,装完又想卖掉的房东太少了。如果你只是单纯的看中房子的学区、房型等,买入价格也一定要按照毛坯来砍价哦。

13

紧临棚户区或者待拆地块的房子

不论一手房还是二手房,大家买房时应该有过这样的体验,就是计划购买的楼盘旁边有一块空地、待拆的工业厂房或者棚户区。这时,就要小心了,因为这里迟早会有新的建筑拔地而起,如果你计划买的房子紧靠这个地块,那么现在貌似无敌的采光和视野将来都会被他“一扫而光”。其实,很多分期开发的楼盘都存在这个潜规则:北侧的房子先开盘先卖,因为南侧的房子建成后,北侧房子就很难出手了。

建议:如果发现这种情况,务必要到规划部门的网站上查询方案公示。如果根本查不到,或者还没有规划,那么最好别买。否则,将来自己住的不舒服,而且还不好转手。即使要买,也要买高区,至少采光还能有所保障。

14

靠近高架的房子

靠近高架和地铁轻轨的房子,优点是视野好、采光好,一览众山小的感觉。但是,最大的问题就是噪音。地铁轻轨还有运营时间,一般为6点~23点,晚上睡觉能逃过一劫。如果是高架,则噪音是24小时不间断的,而且声音是向上传播的,长期忍受那种嗡嗡嗡的低频声音,对健康和情绪很不利。尤其下雨天,车轮碾压水声的噪音至少增加一倍。

建议:别听中介瞎忽悠,装中空隔音窗也无济于事,所以最好别买。要买也要砍到最低价,因为,你卖出的那天,一样会有人来砍价。

15

靠近变电站的房子

相信大多数朋友都知道,房子靠近变电站不好,但是很少有人说的清楚原因。我的工作就于此相关,多次参与说服小区居民变电站不会影响身体健康。目前,上海全市都在实施架空线入地工程,配建的10kV配电站选址就是最大难点,绝大多数小区居民都会强烈反抗建在小区周边。

通常情况下,房龄较新的小区内的电站是10kV用户站,为小区住户供电所用,没有辐射影响。但是,商住混合型小区或者旧小区内,可能会布置35kV、110kV、220kV开关站或者变电站,这种变电站会有一定辐射,因此,环保和规划要求是电站外墙距离小区楼房外墙不低于20米。新建小区可以满足,但是老旧小区就难保证了。就算不满足环保要求,电力公司同样会拿出没有辐射的报告安抚百姓。但事实却是,电力公司的领导和员工从来都不会买这样的房子。

另外还有一种是高压走廊,就是非常高大的电力支架和高压架空线,通常为110kV和220kV,没有辐射影响,但是影响景观。

建议:不管是10kV配电站还是35kV以上的变电站,所购房子距离越远越好。因为已经不仅仅是健康问题了,而是影响到你房子的价值和变现。退一万步讲,即使你打折买到这样的房子,将来出手也是问题,这个便宜捡不得。

16

紧靠地铁线路的房子

很多楼盘都在卖力宣传地铁沿线、地铁零距离。殊不知,零距离只是看上去很美罢了,因为紧靠地铁线路的房子,在地铁开过的时候可能会有震动。这种房子通常是沿马路的,道路下刚好有地铁隧道经过,不论新旧、不论高低,只要频率接近,就会产生共振。我朋友的邻居家就有此问题,而且是10年房龄的次新电梯高层住宅,一杯水放在桌子上,地铁开过时,水面就会颤抖,睡觉时也会有“轰隆轰隆”感觉。当然不会影响房屋质量安全,但是,没人愿意一辈子住在这样的房子里。

建议:这种房子中介和上家是绝对不会告诉你的。如果恰巧你也不懂,那只能哑巴吃黄连了。看房时,带瓶矿泉水是不错的选择,再和邻居打听下更保险。最好的地铁房是出门200米,而不是紧邻地铁。

17

冬至没阳光的房子

众所周知,我国处于北半球。国内所有的房子都是夏天太阳垂直照射,冬天倾斜照射。而且,冬至那一天是太阳倾斜角度最大的一天,也就是光照最少的一天。简言之,就是冬天日照好,夏天一定好;夏天日照好,冬天不一定好。所以,买房时要注意了。对于前方有高楼的房子,最好的选房季节是冬天,而不是夏天。

建议:当然,买房不可能完全按照季节来选房,毕竟房价不等人啊。但是,如果楼栋间隔很近,你买的又是低区,那即使夏天日照可以,很可能冬天就完全没有阳光。这种在老旧小区很常见,毕竟新楼盘都有严格的日照设计规范。

18

靠近垃圾焚烧厂和垃圾中转站的房子

垃圾焚烧会产生二噁英,垃圾中转会臭气熏天。只有身临其境才有切身感受。上海江桥和浦东御桥垃圾焚烧厂周边有大量的居民区,房价上不去就是这个原因。上海老静安昌化路海防路的垃圾中转站周边方圆500米半径夏天都不能开窗。

建议:买房子是脑力活,也是体力活。在小区周围多走走,多看看,多问问,绝对有好处。

19

临近不吉利楼堂会馆的房子

通常认为,临近法院、公安、消防、政府不好,其实还是可以接受的。但是,如果临近医院、寺庙、火葬场、公墓、监狱就绝对不能容忍了。上海普陀有个玉佛城小区非常有名,因为它靠近玉佛寺,经常莫名其妙的出现意外死亡事件,房价也是周边最低的。

建议:大陆毕竟不是香港,香港人对火葬场、棺材铺周围的房子趋之若鹜,并不代表大陆人就好这口。不要贪便宜,不要相信任何人,眼见为实,耳听为虚。

20

顶层的房子

顶层住宅通常会有漏雨和隔热的问题,大家都知道。在上海,还有一种平改坡的老公房,可以解决漏雨的问题,但是隔热效果不是很好。除非是顶层复式价格较贵外,其它顶层一定是最便宜的就是这个道理。

建议:有钱就买顶层复式。除此之外,顶楼除了便宜外,没有其它好处。

以上就是我这么多年以来,看房选房近千套,亲身经历和耳濡目染的经验所得,如果你能全部掌握,你的买房之路一定会事半功倍、顺风顺水。

2019年,假如你打算买房或者置换,请务必谨记两点:一是盯紧当地楼市政策,二是反复研习我的三部曲《买卖篇》、《中介篇》和今天的《选房篇

文|柯谈地产观(微信号:lincokk)

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