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房价到底怎么走,你应该看看这篇文章

安得广厦千万间,大僻天下寒士俱欢颜?

近日,一个北大硕士在知乎上吐槽引起了广泛的热议,大家纷纷感慨:如果一个北大硕士都买不起房回老家,那我们这些一众屌丝前路又在何方?

看到这个消息时,我非常的有感触,因为这些年,我已经很多次的在深圳和朋友告别。

他们一个个离开,然后再也没有回来。

还记得和小白(化名)一起坐火车来深圳的情景,我们一起听着张杰的《天下》,意气风发的畅想着我们的未来,我们许诺一定要打下一片天地。

但走着走着,我们也散了。

那些对大城市绝望无奈的朋友,当年哪个不是意气风发的少年?

但我们来到大城市,从刚开始的指点江山,踌躇满志;到后来怀抱希望,死皮赖脸的期待;再到最后绝望含泪的离开。

出来工作前,从来没有人告诉我们,这就是我们大多数同学来到一线打拼的结局。

1  

不就是没有房子吗?是的!

你可能说,不就是没有房子吗?租房也可以在一线继续生活。

是的,就是因为没有房子,午夜梦回永远都在思考我还要继续希望还是直接离开?

就是因为没有房子,不得不将小孩送回老家读书,忍受分隔两地的痛苦。

就是因为没有房子,只能眼睁睁的看着自己仅有的资产被稀释,不得不时刻焦虑自己的未来。

和小白同批次出来工作的朋友,大多已经生子,也和一线的高房价渐行渐远。

所以,小白算算自己手上的钱,决定到二线打拼,过正常的生活。

我觉得小白是明智的,比那些把小孩送回老家,一年见一两次面的朋友要幸福得多。

2  

谁才是真正的不懂经济学

我有些朋友还在满怀期待,说你看看深圳的租售比(房价/月租金),已经远高于国际标准200:1-300:1;

你再看看深圳的房价收入比,除掉吃喝,已经需要向天再借500年;

再看看历史经验,日本1990年顶峰时,日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%,美国2006年次贷危机时,相当于170%,而我们已经干都了250%

更有甚者说,如果卖掉北上深的房子可以买下整个美国,美国人民会答应吗

再等等,全国已经限购了,等房价崩盘了,我就可以抄底了。

是的,如果房价收入比有用,你再看看香港,一个全球最难负担的城市,屡次出台辣招后,房价目前依旧在创历史新高。

你再看看莫斯科,经济崩后,房价依旧排在世界最高位,一个完全不相信眼泪的地方。

3  

莫斯科和日本根本就是两码事

很多人拿莫斯科模式和日本模式来看中国未来房价的走势。

其实这两个地方都比较极端,莫斯科在2014年前是一个没有房产税的地方,而且计划到2018年才全面实施

土地供给权又全在政府手里,深层次的原因很复杂,反正最后莫斯科别的没干到第一,房价年年榜首。

日本是一个绝大部分土地私有化的地方,一个税费高到离谱的地方

➤不说个税最高收到75%。单说房子,从买入时,就要收4%的交易税;

➤持有期间要收 “固定资产税”平均1.4%,越好的地段收的税越高,比如东京就最高。;

➤到卖出时,不满5年的,需缴纳的所得税和居民税分别为30%和9%,超过5年,则为15%和5%。;

➤如果中间阵亡了,1000万日元以下房产的继承税税率是10%,3000万以下是15%,5000万以下是20%,1亿至2亿日元40%,2亿至3亿日元45%,3亿至6亿日元50%,6亿日元以上则高达55%。(而1亿日元相当于611万人民币)

这也就是说,即使你持有了5年以上才卖,4%的交易所+1.4%*5的固定资产税+15%的所得税+5%的居民税=31%的税费。而不幸阵亡,房产超过611万人民币则收55%的税。

这还是我按照最低的税费标准算的,所以在日本有“财产三代而竭”的说法。

很多人都喜欢拿日本的房价收入比和中国的比较,喜欢拿日本年轻人更倾向于租房来和中国比较,这么重的税,买房极可能亏钱,是我也租房去了

4  

房价的真正决定因素

那到底一个地方的房价长期来说是上涨还是下跌由什么因素决定呢?

假设需求和供给是不变的,我这里有一个公式:M2-GDP-税收

当M2-GDP(也就是比商品多放出来的钱),比税收多的时候,多得越多,房价长期涨得越多。

当收的税比M2-GDP多时,多得越多,房价长期跌得越多。

所以,不考虑供需,这三者的关系,决定了一个地方房价的长期走势。

5  

深圳房价怎么走?

这样我们看深圳的房价就清楚多了。

以12%的M2和6.5%的GDP的预期(注:只是打个比方,很多数据是没有意义的),可以肯定的说,以目前收的税,如果M2和GDP的差距依旧这么大,房价肯定是长期上涨的

并且我觉得在经济转型成功前,深圳很难收房产税。

而经济转型成功后,即使房产税很快就会铺开。

如果收房产税,一套300万的房子,收1%,那一年就是3万的现金。如果是0.5%,就是1.5万的现金。

现在的深圳,有些人是有房,但好些人其实根本就没有什么流动资金,可以说穷得叮当响。 

短期内要收高税非常困难,更有可能的是学香港,大概收0.24%左右,但我估计比香港会高一点。

假如是0.5%,和房价涨幅比起来,0.5%的税只会增加房屋的成本,根本构不成土豪们卖掉房子的理由。

收这点税收,对房价的上涨可以说是螳臂当车,于事无补。

但即使学美国,最高收到3%的税,深圳的房价长期还是向上,只是涨势变缓慢了而已

所以,等经济好转之后,只要政府不在交易环节征收重税?深圳房价就只会涨!涨!涨!

到那时,我们广大在深圳奋斗的年轻人,又将何去何从?文|格调地产观(微信号:ghyxfzl)

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