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经济"新常态"下市场博弈 房企是被动一方

时间:2015-04-29 16:11来源:新华网 作者: 点击:
"新常态"下的楼市(一):市场博弈 房企是被动一方---传统的楼市销售旺季“金九银十”揭开序幕已近两周,相关数据统计显示,今年的九、十两月,天津楼

    摘要:“新常态”、新阶段、新调整——意味着以往单纯依靠行政干预楼市调控的举措正逐步淡出,取而代之的将是市场化长效调控机制的有力构建。在全国经济“新常态”大背景下,天津楼市正在进入“新常态”阶段。对此,新华房产天津站对“新常态”话题进行系列报道。

    传统的楼市销售旺季“金九银十”揭开序幕已近两周,相关数据统计显示,今年的九、十两月,天津楼市预计有58楼盘开盘万余套房源,其中40余个楼盘属于纯新楼盘,占据62%之多。可见,房企对押宝“金九银十”信心十足,购房者却选择观望以期更大优惠。不难看出,一场“新常态”楼市市场化的博弈大幕已悄然拉开......

    房企:楼市“新常态” 淡市中做足营销策略

    据中原数据显示,2014年8月份全国100个城市新建住宅平均价格为10771元/平方米,环比上月继续下跌0.59个百分点,这已是连续第四月份环比下跌。天津开放大学经济学教授杜增学在接受新华网记者采访时认为:本轮房地产市场转冷,是大量资本进入市场造成供应量过大、前期成交集中释放带来的需求断档,加上房价过快上涨等市场本身风险因素积累的正常表现,种种迹象表明,楼市“新常态”已步入针对十余年快速发展的阵痛调整期。

    杜增学副教授表示:现在,天津的纯新盘数量创下了年内新高,足以反映出房企希望借“金九银十”冲销售、去库存的心态。“金九银十”已经被市场灰色基调所弥漫,9月前两周成交冷淡,市场仍然弥漫着浓浓的观望气氛。

杜增学副教授

    不难发现,在楼市“新常态”下的天津市场,房企早已做足营销策略,这在今年春节以后就全面显示出来了,营销策略也在不断升级。杜增学教授举例,有的楼盘团购可以打7、8折,相比年初,一平米下降了几千元;还有降低首付、加大赠送、补贴利息等暗降手段。除此之外,有的房企还开出降价险,希望能提高投资者信心;就连万科、万达这样的地产龙头最近也动作频频,提出全民营销的新策略,联合阿里、腾讯,借助互联网大做在线营销的文章,这些的确是营销方式的创新,但同时也说明了在楼市“新常态”下,房企坐地卖房的时代已经远去,房地产逐渐进入了买方市场。

    购房者:楼市“新常态” 观望中冷静分析

    房企忙着制定营销策略,购房者却选择持续观望。杜增学副教授就购房者结构分析,天津市九成以上的居民都拥有住房,面对高房价,他们中的大部分是没有能力,也没有兴趣购买的。而对购房投资者而言,只有预期房价还是会上涨且会大涨才会考虑购买,便能够以更高的价格卖出。

    杜增学副教授认为:限购以前,房地产市场的热浪带动了购房者,连夜排队购买选房号码,房源情况还没弄清楚就交钱买房,即便如此也会稀里糊涂地挣钱。限购以后,房价逐渐理性回归,部分购房者高价位被套,由此,彻底打破了只要买到房子就能包赚不赔的神话。限购政策就是火热房地产市场的灭火器,效果十分明显,现在的购房者已逐渐成熟,他们都认识到了市场的风险,开始冷静下来审慎看待楼市起伏。一些购房者已十分理性成熟,买房以前已做足功课,深思熟虑才决定是否买房,买房时不仅要了解楼盘的地段、房型,还特别关注容积率、绿化率等重要指标,对区域的长远规划发展更是看重,都是在综合考量后才决定出手。

    房价:楼市“新常态” 市场化博弈杠杆凸显

    与购房者之间 “博弈” 的关键点无论在过去、现在还是未来,肯定都是房价。 对此,杜增学教授有着自己的理解:影响未来房地产市场价格走势的核心因素大致包括行政政策、货币信贷政策、财政政策、汇率预期变动和地方政府利益动机等几个方面。现行的财税体制使地方政府有强烈的维持高地价的动机,楼市政策的地方“微调”不断推出,加之金融政策变相放松,开发商借机推出种种促销手段,希望以价换量得到市场相应,但二季度后市场并没有出现回暖迹象。可以观察到,国家对当前住房市场的判断是审慎的,总体认为这个市场风险高,供求已开始失衡,信贷政策趋于谨慎。这样一来,资金供应量吃紧,房企的日子更加难熬。 尽管天津已放开限购政策,但是效果似乎不大,购房者更关心房贷是否放开,现在房价早已高到能全款买房的只是极少数,虽然有个别银行推出房贷优惠,但其他大多数银行并未跟进,在银行不良贷款余额猛增的情况下,银行推出房贷优惠尤为慎重。 可见,房地产市场的调整并不会因地方政府的限购政策放松而停止,目前的形势是,房企与购房者将在“新常态”楼市中进行走低式的“博弈”,无疑,房企是被动的一方。

    房地产市场经过十几年的快速发展,房价已经处于一个历史高位。从2014年开始,在房地产市场总体趋势向下调整的前提下,间歇性回暖只属于房地产价格回归之路的阶段性反弹,楼市“新常态”特征已日趋显现。即使“金九银十”成交量有所放大也不会是房价重新上涨的开始,只能看作是房地产市场风险进一步释放的表现。(新华房产调查记者 李劲)

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