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谨记投资“7条军规”

时间:2015-02-27 08:33来源:支点 作者:丁杰 蒋李
   初次见到美国教育基金总裁格瑞·温(Gregory Wing),是在去年年底武汉马哥孛罗酒店的一场酒会上。
  当时,这位身材高大、长相儒雅的金融家拿着航空行李箱赶到现场后,便与在座宾客逐一握手并交换名片。随后,他才在主位中缓缓坐下。
  上世纪九十年代,格瑞是位典型的华尔街投融资人。过去十几年,他对外提供美国政府担保贷款55亿美元,涉及美国国内的多个行业,至今无一坏账。
  “基于多年的投资经验,我总结了在美项目27种常见风险因素,并将其归为7类核心要素。以此评估项目,能实现完善的风险控制。”格瑞对记者说。
  如今,格瑞的目标是将这“7条军规”运用在他的特许学校项目之中,帮助投资移民者远离风险。
  “7条军规”
  几年前,格瑞的名片上印的还是“Bedford国际金融服务公司总裁”。
  1991年,格瑞参与创办了Bedford国际金融服务公司,专业从事企业融资、专业的税务解决方案和企业激励谈判。如今,这家公司已为遍布美国50个州的房地产开发商和业务实体提供数十亿美元的融资。
  1996年,Bedford获美国房屋与城市发展政府机构的许可,被允许提供政府担保的贷款。
  最令格瑞感到自豪的是,过去十几年他对外提供美国政府担保贷款55亿美元,涉及美国国内多个行业,至今无一坏账。而且,他们的贷款从未给美国政府造成任何损失。他究竟是如何做到的?   格瑞告诉记者,一个有远见的金融家,要判断社会变化或其他问题是否会影响未来的市场需求,从而决定未来的预期。根据多年来的投资经验,格瑞总结出了27条评估项目的风险法则,并将其归为“7条军规”。
  格瑞以盛行多年的录像带出租行业为例:过去投资一家录像带生产工厂是很赚钱的,但随着科技的进步使其产业模式渐渐淘汰,随之而来的是行业的淘汰和企业的破产。   如果借贷者已购买了一个音像业务(比如购置了厂房),就不可能再次融资或者出售已有业务。因此,了解长期市场趋势对行业选择非常重要。
  “如项目处在市场衰退期,宏观市场变化将减少项目再融资的机会,机构资金也因此泥足深陷。”格瑞通过这个例子,分析了投资机构应如何规避风险。
  另外,从事贷款人行业几十年,格瑞认为对借贷者的品格评估极其重要:“我们不会把钱借给一个有质疑品格的人或公司,评估的标准包括一个人的诚实、正直、名誉及对待他人的态度。”   格瑞界定品格涵盖诸多方面。如个人和商务信用分数、个人声誉、是否“贪婪”、是否回报其他组织、银行及供应商的推荐信等。
  “我们需要知道的是,申请者是否完全履行了之前的承诺,甚至还包括以后他们是否依旧能保持这样的良好行为。”格瑞说。
  安然公司因“造假案”破产,是投资界的一个反面教材。这家公司曾是美国最大的天然气采购商及销售商,在2000年《财富》世界500强排名第16位,2001年突然宣布破产,以其破产前498亿美元的资产规模成为美国历史上最大的破产案。
  这件事说明,尽管有一群能力和经验出众的从业者,但如果品格存在问题,也会给投资者带来不可估量的损失。
  “因此,如果我们要把巨额的钱借给借贷者,他们必须通过品格评估。”格瑞是这么认为,也是这么做的。
  金融海啸后投身教育
  1998年后,格瑞迎来了其事业上的首个高峰。
  这一年,格瑞再次建立了一家总部位于华尔街的证券化实体,为包括美国邮政总局在内的政府租用物业提供融资。此外,该公司设立的运营部门,还为专业的税务解决方案和企业激励计划提供了数十亿美元的融资。   随后十年间,格瑞成为叱诧华尔街的风云人物。他创建了自己第一家高科技公司,在华尔街成功上市并出售。之后,他创建了另一家高科技公司,同样上市发行。把这家公司卖掉后,他一直在世界500强公司担任高管或者顾问。   就在格瑞的职场生涯顺风顺水时,一场席卷业界的暴风雨不期而至。
  2008年前后,受国际金融海啸的影响,众多海外投资者在美国遭遇“滑铁卢”,这件事深深触动了格瑞。   在格瑞看来,美国有很多优质的投资项目,如果有人能为海外投资者提供参与、评估、投资项目的服务,就能最大限度降低投资风险。于是,他萌生了建立一家能为海外投资者提供投资参考的公司的想法。   从此之后,格瑞重点关注了全球海外投资趋势。他发现,近年来很多海外投资者都有赴美投资移民的意向。
  说起EB-5,相信许多人都会对这个名词感到陌生。不过,它还有一个更通俗的名称:美国投资移民。
  EB-5是美国所有移民类别中,申请核准时间最短、资格条件限制最少的便捷渠道。依据美国法律,每个财政年度会向全球发放10000张EB-5移民签证,这吸引了大批有移民需求的海外投资者。
  于是,已有多年项目评估经验的格瑞开始思考:什么是能够有效满足这批特殊需求群体的投资项目?
  最终,不受经济周期影响、刚性需求、没有关联性交易,成为他评估项目的要点。而美国的教育行业,恰恰完全满足这些条件。
  格瑞开始服务于海外的富裕阶层及企业,建立美国教育基金,在帮助投资者实现优质的海外投资的同时,实现EB-5移民签证的梦想。
  投资移民不追求最大回报   如今,格瑞从一名华尔街投融资人,转型成为公认的演讲家、企业融资和企业税务问题方面的知名作家。对于格瑞来说,帮助投资移民者找到一个安全项目,会让他获得个人满足感。前提是,尽可能让投资者远离风险。
  格瑞不但是美国教育基金的创始人兼总裁,同时还是绿卡基金有限责任公司的负责人。基于这层关系,美国教育基金成为根据EB-5计划专门为特许学校提供融资的专业融资实体。   根据EB-5方案规定,移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业,并创造10个全职的美国工人就业机会,即可获发二年期的条件式移民签证。
  而在二年届满前90天,若移民投资者的投资行为仍然存在,便可申请“条件移除”,而成为永久居民。   不过,对于一个成功的EB-5投资项目来说,有两件事情最为重要。
  首先,EB-5投资人在两年间必须创造10个就业机会。其次,返还EB-5资金的时间周期尽可能缩短。   “我从4年前开始推广特许学校,因为它是最适合EB-5的项目类型。”格瑞告诉本刊记者,相比于其他投资项目,特许学校安全、稳妥,可预测性极强。
  美国的特许学校,采用一种比较特殊的办学方式,可以简单概括为用政府的钱办私立模式的学校,学生免费享受教育资源,州政府严格执行特许学校的资质评估和教师考核,因此这类学校的性价比很高。
  这种介于传统的公立和私立学校之间的特许学校在全美有6500所,有250万名学生在特许学校上课,有超过120万名学生在等待名单上进入这样的学校。
  为了帮助投资人选择最为合适的特许学校项目,美国教育基金与全美顶尖的美国特许发展有限责任公司(ACD)建立了合作关系。从 2004年开始,这家企业开发州政府资助的公立特许学校,截至目前,已经建设了 20 个特许学校。
  “EB-5 投资者通常想尽快获得返还资金,我们可以让这一愿望实现。”格瑞告诉本刊记者,在对这些特许学校的考察之中,他发现所有学校都在两年间达到了创造就业的标准,并且这些学校平均28个月就将资金返还给投资人。平均不到三年时间,投资者就可以从先前投资建设的特许学校获得返还资金。
  “帮助学校的孩子变得更好,这使我感到欣慰。”格瑞表示,美国教育基金的使命是通过提供融资解决方案,开发高品质特许学校和其他公立教育项目,从而推动美国儿童素质教育的发展。   同时,帮助投资移民家庭投资一个安全项目,也会让格瑞获得一种个人满足感。
  把运营风险降到最低
  在投资界,格瑞似乎显得过于小心谨慎。
  在建设一个特许学校的过程中,融资不会超过项目的20%。如果学校的建筑成本越低,那这个项目运营起来越安全。成本费用压得越低,那么,对投资人来说,这个项目的风险也就越低。   显然,格瑞更愿意把特许学校的运营风险尽可能降低。因为,EB-5投资人在这里获取投资回报并不是最重要的。创造就业、获得绿卡、返还本金,这才是投资人的最终目的。
  因此,在格瑞的项目中,当学校有更多的盈利之后,他会继续把这部分钱投入到学校,买更多的教具和电脑,然后让更多的家长把孩子送到学校,这样一来,项目就能源源不断地创造就业,从而帮助投资人顺利获得绿卡,而且,项目再次融资的周期将会缩短,返还本金的速度也会加快。
  投资目的就是为了赚钱,谁都不能否定这一点。高风险和高收益,这是投资界永恒不变的定律。因此,在中国各大城市访问的过程中,格瑞时常会被问到,为什么他如今专做特许学校,而不提供更多其他项目,比如酒店和房地产?
  由于经济周期与行业景气度息息相关,美国的评估公司不仅仅评估项目风险,而且同时要评估这个行业遇到经济周期低谷时受到的影响。
  “如果投资酒店项目遇到经济周期在低谷时,投资人受到的影响会很大。首当其冲的就是创造就业的可能性大幅降低,如果以往是创造100个,那么这时可能只能创造50或60个。如果就业减少了,投资人绿卡就拿不到了。”格瑞说。
  因此,选择EB-5项目时需要考虑的一个重要因素,就是注意这个项目所在的行业。
  格瑞表示,不同的行业对经济周期的反映各不相同。例如在经济衰退时期,人们可能不会去高档的餐厅,或者他们可能会推迟假期,甚至推迟旅行。此外,他们还会为支付电费、煤气费、住房费用而操心。
  但是,格瑞不用去担心这一切。因为由政府支付学生的学费,特许学校不会受到任何经济周期的影响。
  好望角投资服务有限公司是美国教育基金在中国的合作伙伴。该公司总裁詹惠敏在美国工作期间,一次偶然的机会听闻了格瑞利用“7条军规”投资教育行业的理念,便前往与格瑞见面,并最终达成合作。   詹惠敏告诉记者,尽管投资海外房产目前仍是中国公民通过投资获得美国绿卡的首选,但越来越多的人开始把眼光转向美国特许学校项目。
  “另一方面,投资人可以参与到特许学校的建设中,并为自己的子女将来就读于特许学校谋得一分便利。”詹惠敏说。返回览潮网首页>>
(责任编辑:蒋毅棪)
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