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邓郁松:下半年房地产走势及政策建议

时间:2014-09-18 09:05来源:中国经济报告 作者:


    应根据房地产市场发展阶段的变化,以持续改善居民居住条件为目标,以调整供求关系为着力点,着重防范和化解房地产市场风险,增强调控政策的针对性、预见性和系统性,努力实现房地产市场平稳运行

    2014年以来,中国房地产市场形势出现了一些新的变化,房地产投资增速持续回落,新开工面积和销售面积均低于上年同期,一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格。如何看待上半年房地产市场形势的一些新变化?这种变化是趋势性的还是阶段性的?房地产市场是否还具备平稳发展的条件?如何进一步完善房地产相关政策?本文将就这些问题展开讨论。

    上半年房地产市场主要运行指标明显回落

    1-5月份,房地产市场主要运行指标明显回落。其中,全国房地产开发投资30739亿元,同比名义增长14.7%,增速比一季度回落2.1个百分点,比上年同期回落5.9个百分点;房屋新开工面积59912万平方米,同比下降18.6%,降幅较一季度收窄6.6个百分点;商品房销售面积36070万平方米,同比下降8.5%,降幅较一季度扩大3.8个百分点;商品房销售额23674亿元,同比下降8.5%,降幅较1-3月扩大3.3个百分点;房地产开发企业到位资金46728亿元,同比增长3.6%,增速比一季度回落3个百分点。

    从价格变化情况看,5月份70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有35个,持平的城市有20个,上涨的城市有15个。环比价格变动中,最高涨幅为0.3%,最低为下降1.4%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。5月份,同比价格变动中,最高涨幅为11.3%,最低为下降4.8%。总体来看,4月份以来,70个大中城市中,价格环比下降的城市开始增多,5月份价格环比下降的城市开始显著增加。

    今年以来房地产市场形势变化的主要原因

    今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落既有发展阶段的原因,也有市场自身调整的因素,还有受政策影响的原因。从发展阶段看,根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算,2013年全国城镇户均住房在1.0套左右,即目前中国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、德国等典型经济体房地产市场的发展历程看,大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段,而在户均住房超过1套后,将会出现住房建设峰值,此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决,新建住房数量将出现下降趋势,房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。

    借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律,可以判断中国住房建设的峰值已到,因此,今年以来房地产开发投资增速的回落、包括房地产新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果,是趋势性的,也是正常的回落。随着中国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变,中国房地产市场也正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。

    今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落还与市场自身运行情况有关,特别是与近年来市场供应量快速增长有关。2010年以来中国住宅新开工面积较此前大幅增长,过去4年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米,年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中,部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量过快增长,市场竞争加剧,一些资金链较为紧张的房地产企业为加速回笼资金率先降价促销,今年以来,一些率先出现价格下调的城市均是近年来供应量增长过快的城市。

    从政策因素观察,今年以来房地产销售量的明显下降主要受银行贷款利率提高及其更加谨慎地发放住房贷款的影响,此外,现行的税收和限购政策在抑制投机投资性需求的同时,客观上对数量庞大的改善型需求者也带来较大影响,增大了改善型需求者的购房成本,抑制了改善型需求的释放,也加大了市场的波动。

    对下半年房地产形势的基本判断

    从目前房地产市场运行情况观察,如果房地产信贷等政策不发生大的变化,预计下半年房地产开发投资增速将低于上半年,房地产市场销售情况仍不乐观。

    下半年房地产市场销售状况将主要取决于金融信贷等政策。房地产市场的销售情况主要取决于居民的购房意愿和住房支付能力。虽然目前中国城镇居民户均住房套数已达到1套左右,住房短缺的问题基本解决,但也要看到,在现有存量住宅中,住房成套率(同时拥有厨房和卫生间)只有80%,住房舒适度不高、配套设施不健全等问题仍比较突出,居民持续改善居住条件的愿望仍很强烈。居民的住房支付能力主要取决于首付和按揭贷款情况。由于居民的收入在短期内难以出现大的增加,因此,居民的实际支付能力在很大程度上取决于按揭贷款情况。如果按揭贷款利率下调,居民在月供金额不变的情况下就可以增加贷款额,住房支付能力就会提高;如果按揭贷款利率上调,居民的住房支付能力就会下降。

    下半年,如果房地产信贷政策继续延续上半年的情况,则房屋销售情况将会继续下降;如果房地产信贷政策趋紧的状况得以改变,则下半年的销售状况将会有所改观。

    下半年房地产开发投资增速将低于上半年。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。今年以来,由于商品房销售面积持续下降,房地产开发企业资金回笼速度减慢,同时受多种因素影响,房地产开发企业的融资难度加大、融资成本提高。由于房地产开发企业的资源来源受到较大影响,资金链趋紧,这将制约房地产开发企业的投资能力。如果短期内房地产市场销售状况不能明显好转,下半年房地产开发投资增速将会继续回落。

    房价走势主要取决于市场销售情况,但大幅回落的可能性很小。5月份以来,房价环比下降的城市开始显著增多,这实际上是短期市场供求环境发生变化的结果。下半年,房价走势将主要取决于市场销售情况,如果销售情况仍不乐观,房价仍将面临下行压力。对一些供给量过大的城市,房价下行压力会更大一些。但也要认识到,目前全国的房价收入比处于1998年以来的最低水平,这也意味着2014年全国新建商品住宅销售均价下降的空间并不大。

    从房价收入比的变化情况看,1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍,其中1998年最高,为10.8倍,2013年最低,为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高,但由于居民收入名义涨幅更高,居民的住房支付能力是在提高。从2008年房地产市场调整情况看,虽然受住房信贷政策调整等因素影响,2008年全国新建住宅销售面积降幅甚至达到了20%,但即便如此,由于2008年全国的房价收入比处于1998年到2008年间的最低水平,2008年全国新建住宅销售均价仅仅下降了2%。

    需要指出的是,房地产市场是受政策变化影响较大的市场,金融、土地、税收等政策的变化都会直接影响到房地产市场的供给和需求,进而造成短期供求形势的变化。如果下半年在信贷、税收等政策方面进行适当调整,房地产市场形势也将发生一定的变化。

    防范和化解房地产风险

    根据目前房地产市场的运行情况,需要重点防范和化解两种风险。

    一要重点防范房地产行业的流动性风险。房地产业是开发周期相对较长的资金密集型行业,也是典型的高杠杆行业。房地产业的这种特点决定了房地产开发企业在整个开发周期中的资金来源对外部依赖性大,一旦资金来源出现问题,极易诱发流动性风险。

    从房地产业的资金来源看,不论是房地产开发企业从事房地产开发,还是消费者购房,大都需要银行信贷的支持,因此,银行信贷政策的调整会对房地产行业的流动性带来较大影响。如银行限制对房地产开发企业的贷款,将会直接影响房地产开发企业的开发能力和开发进度;如因宏观环境变化等原因持续上调利率,将会影响购房人的支付能力进而减少购房贷款需求和购房需求,开发企业的资金回笼就会受到较大影响。

    根据中国人民银行2014年第一季度货币政策执行报告,个人住房贷款利率小幅走高,3月加权平均利率为6.70%,比上年12 月上升0.17 个百分点。从近期对一些城市的调研情况看,房地产开发企业、中介机构和购房者普遍反应贷款利率总体走高,且放款周期延长。而在今年1-5月份房地产开发企业的到位资金中,个人按揭贷款为5342亿元,较去年同期下降了1.2%。短期内宜高度关注房地产信贷情况对房地产市场流动性的影响,注意防范房地产流动性风险。

    二要重点化解部分城市供给过剩型的风险。2009年以来,部分城市房地产开工规模过大,房地产新增供应量显著超过当地的正常需求量,由此形成供给过剩问题,这实际上是产能过剩在房地产领域的表现。目前,一些城市待售房规模过大、供给过剩问题较为突出,需要采取有针对性的措施,化解部分城市供给过剩型的风险。

    进一步完善房地产相关政策

    虽然上半年房地产市场形势出现了一些新的变化,特别是投资增速回落幅度较大,新开工面积、销售面积都出现了下降,但从全国的房价收入比、户均住房套数、居民收入增速等指标观察,中国房地产市场仍具备实现平稳发展的条件。进一步完善房地产市场相关政策,要根据房地产市场发展阶段的变化,以持续改善居民居住条件为目标,以调整市场供求关系为着力点,着重防范和化解房地产市场风险,将短期调控政策和长期发展政策有机结合起来,加强金融、土地、税收等各项政策协调配合,增强调控政策的针对性、预见性和系统性,努力实现房地产市场平稳运行。

    一要更加重视完善有利于居民持续换购住房的政策。居民改善住房是一个持续过程,随着居民年龄、工作、家庭和收入等情况的变化,居民将会经历多次换购住房的过程,以不断改善居住条件。国际经验表明,购房年龄人口主要集中在20-64岁,其中20-34岁以首次置业为主,35—64岁主要是改善型需求。

    从中国人口结构看,处于首次置业阶段的年龄人口大约占全部购房年龄段人口的1/3,而处于改善型需求年龄段的人口大约占全部购房年龄段人口的2/3,即从需求侧观察,改善型需求群体对房地产市场的影响更为显著。

    因此,在住房总量不足的矛盾基本解决后,在住房政策方面,需要更加重视完善有利于居民持续换购住房的金融、税收等方面的政策,如降低房地产交易环节税费,鼓励梯度消费;进一步完善信贷政策,支持居民正常的改善型需求等。

    随着中国住房总量规模的扩大,完善有利于居民持续换购住房的政策,不仅有利于不断提高居民的居住水平,而且居民换购住房会对建材、家具、家电、装修等相关行业增长形成较大的带动作用,这也会在一定程度上对冲房地产投资增速正常回落的影响。

    二是要适当收紧住房土地供应规模,防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。对住房新增供应量过大和去库存周期过长的城市,建议严控新增住房用地规模,通过减少土地供应量逐步解决部分城市供应量过大问题,防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

    三是实行中性的住房金融政策。房地产金融政策、特别是信贷政策的大幅调整对房地产市场影响较大。要保持房地产市场的稳定运行,就要保持房地产信贷政策基本稳定,为此,应尽可能实行中性的房地产金融政策,既不鼓励、也不抑制对房地产开发企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。如因宏观经济变化而调整货币政策、特别是利率政策时,要采取有效措施对冲利率调整对房地产市场的影响,如可实行首付与贷款利率反向调节政策,在利率水平提高时适当降低首付比例,在下调利率时适当增加首付比例,向市场传递中性的住房金融政策信号。

    四是进一步调整和完善限购政策。实行限购政策,意在抑制投机投资性需求。从近几年各地的实践情况看,限购政策是抑制投机投资性需求成本最低、效果最好的一项政策,宜继续坚持。但也要看到,目前一些城市的限购政策也影响到居民正常的置业需求,对人口的自由流动等也带来一些影响。建议在总结各地经验基础上,进一步调整和完善限购政策。如可考虑对本地户籍人口实行限购两套、对非本地户籍人口实行限购一套的政策,而不再要求就业、社保等方面的条件,也不再以家庭为单位。使限购政策既能够发挥限制投机投资性需求方面的积极作用,又不影响居民正常的置业需求。

    (作者/邓郁松 国务院发展研究中心市场经济研究所副所长)

    

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