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前瞻分析——工业地产发展前景

时间:2017-06-16 14:29来源:未知 作者:


  一直以来,我国工业用地价格上涨幅度远远低于商业/住宅用地价格,其历史最高增幅出现在2007年,年度增长率达到10%以上,此后的增幅一直在6%以下。自2015年始我国重点城市的工业用地成交面积在所有用地中的比重不断加大,开发商对工业用地的热衷将有可能进一步推高工业用地的价格。

  一、工业地产:行业需求增大,稀缺性凸现

  在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下,国内工业地产的长期需求呈上升趋势,目前许多地区已出现工业地产供需倒挂,工业地产的投资价值正逐步显现,工业物业的租售价格趋于稳步上扬。

  

 

  国土资源部发布《关于加强土地调控的有关通知》,对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定,并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定,今后工业用地将逐渐实现“招、拍、挂”的出让方式,出让价格一律不低于最低价标准。我们认为,《通知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为,工业用地的批租环节将日益市场化、规范化,工业用地的资源稀缺性将日趋明显,工业用地价格上涨不可避免。

  二、工业地产将保持高景气度

  2017年房地产行业中住宅地产、商业地产等子行业表现将会有所差异。今年,政府依然会加大对以住宅地产为主的政策调控,房地产价格涨幅将会被控制在一定幅度内,而房价涨幅过大城市的住宅市场也将会在地方政府的政策打压下受到一定程度的抑制。国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,并将从今年2月1日起开展对房地产开发企业土地增值税的清算。土地增值税主要针对以住宅开发为主的房地产开发企业,对企业自用或用于出租等商业用途的不征收土地增值税。因此,征收土地增值税对住宅开发类上市公司普遍产生影响,但对持有物业型的工业地产基本没有影响。

  行业景气度将会在多因素作用下维持高位振荡,房价涨幅趋缓。” 未来几年,在工业用地地价上涨、工业地产需求长期持续升温,工业物业销售及租赁价格持续攀升的带动下,工业地产行业将保持高景气度。

  三、高新技术开发区:工业地产发展的主要载体

  在国家出台《关于加强土地调控的有关通知》后,工业用地审批的政策导向性将更加明显,各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批,加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度,工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。“十五”期间,国家对国家高新区实施“二次创业”战略,5年间国家高新区继续保持了主要经济指标年均31.3%的高速增长。

  

 

  四、工业地产上市公司:投资价值凸现

  在地产供需结构变化、区域市场走势分化、人民币升值、地产政策调控、会计制度变更等外因作用下,地产上市公司的投资视角应向“多极化”方向演变。在目前住宅地产公司的投资价值被市场充分挖掘的情况下,工业地产中被低估的公司将可能成为未来的投资重点,其中业绩持续增长、资产增值明显、估值偏低的工业地产公司的投资价值将会被市场深度“挖掘”。未来市场对地产公司的关注热点将可能从住宅地产、商业地产向工业地产公司转移。

  目前主业为工业地产的上市公司主要以高新技术开发园区类公司为主,公司大多以经济或高新技术开发区为基础平台,从事工业园区或高新技术开发区内的土地一级开发、房地产开发、工业物业出租、配套设施服务等。通过财务数据分析比较发现,与住宅地产、商业地产上市公司相比,工业地产公司具有盈利水平一般,管理费用及期间费用率较高,但偿债能力较强,资产周转率高的特点。工业地产公司最大的优势是经营业绩稳定,一般现金流充沛;享受工业土地增值带来的资产溢价;不受住宅地产政策调控影响。

  五、地产公司估值比较:工业地产行业估值偏低

  在我们选取的住宅地产、商业地产以及工业地产样本股中,目前工业地产上市公司的动态市盈率明显低于商业地产上市公司,而接近与住宅地产上市公司。考虑未来工业地产行业景气上升、工业地产公司业绩稳定增长、工业土地及物业增值,以及不受住宅地产调控等因素,工业地产上市公司则大多处于被市场低估状态。

  中盟·科技园项目介绍

  

 

  

 

  中盟·科技园位于漳州高新区,是漳州首个国家级产业园区,实行现行的国家高新技术产业开发区的政策,给予入驻企业丰厚的政策支持和奖励。项目是2016年高新区战略规划的省级重点项目,总用地面积700亩,首期用地面积300亩,拟投资12亿元。项目将采用商品房销售模式,不限购不限贷,两证齐全,产权年限为50年,可按揭,首付低至40%,购厂房无压力。

  [规划设计]

  中盟·科技园总用地面积700亩,一期用地面积300亩,建筑面积30万平方米。项目定位为一站式的工业综合体,主要规划产品有标准厂房、企业展示厅、别墅式总部办公楼、电商大楼、研发中心、商业中心、外贸展销中心,酒店、员工公寓等各项生产、展览、服务、商业商务配套设施。

  [区位交通]

  项目位于漳州高新区靖城园区,与漳州圆山新城接壤,南江滨路贯穿整个高新区,紧邻靖城大道,经在建中的金峰大桥,离漳州市区约5公里,离西湖生态园约3公里,新319国道、厦漳泉同城轻轨R1线贯穿全区,临近龙厦高铁,离动车货运站不足1公里,周边厦蓉高速、永漳高速、福诏高速围绕,1小时车程可覆盖闽南、闽西两大经济圈,轻松畅达厦门、泉州、龙岩、潮汕等海西经济核心,同城效应明显。

  [产品配套]

  项目标准厂房产品面积500-5000平方米,可全方位满足中小微企业用地需求;规划合理,环境优雅宁静,建成后预计可容纳约200家的中小微企业入驻。园区将同步建设信息化平台及智慧物流平台,并配备金融投资公司,组成完善的金融、研发、展示、物流、生活等一站式配套设施。

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(责任编辑:刘琪)
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