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地方“两会”落子楼市去库存 激活需求侧或成政策突破口

时间:2016-02-04 13:58来源:览潮网 作者:陈湘

  览潮网2月4日讯 2016年的地方“两会”陆续召开,楼市再次成为一个高频词汇,今年地方“两会”关于楼市的热词是去库存。2015年全国商品房待售面积达到历史新高。在此背景下,房地产去库存问题成为地方“两会”最受瞩目的议题,很多地区更是拿出了具体政策措施,直指激活楼市需求。
 
  2015年楼市库存创新高
 
  国家统计局数据显示,楼市库存量达到近年来新高。数据表明,2015年全国商品房待售面积不断上升,全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米,较2014年增长了近1亿平方米,其中住宅待售面积45248万平方米,占比约63.97%。
 
  值得注意的是,这种情形是在新增供应并未显著增加的情况下出现的。国家统计局公布的数据表明,截至2015年末,全国房屋新开工面积为15.45亿元,同比下降14.0%;全国房屋施工面积达73.6亿平方米,同比微幅增长1.3%;全国房屋竣工面积为10.0亿平方米,同比下降6.9%。在供给未显著上升的情况下楼市库存却攀升至历史最高水平,这意味着楼市需求已经出现了萎缩迹象。
 
  这其中,二、三线城市的楼市尤其不乐观。2015年百城住宅价格累计上涨4.15%。其中,二、三线城市跌幅较2014年明显收窄,但依然分别下跌了0.53%和1.09%。这些中小城市恰恰也是高库存问题最严重的地区。
 
  各地“因地施策”去库存
 
  楼市高库存问题显然已经到了迫切需要解决的地步,地方政府将如何落子布局成为业内关注的焦点。值得关注的是,由于市场继续分化,因地施策或将是未来政策放松的主要特点,这从近期陆续召开的地方“两会”上可以觅得一些端倪。今年1月18日,重庆市人民政府办公厅发布的《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》指出,对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%。
 
  河南的政府工作报告中明确提出,支持缴存职工用公积金贷款改善住房条件,将有稳定劳动关系的常住人口纳入公积金覆盖范围,鼓励农民进城购房。建立购租并举住房制度,鼓励房地产企业跨界发展。同时,河南还有序推进农业转移人口市民化;内蒙古的政府工作报告提出,研究住房公积金支持农牧民进城购房政策,鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款;河北省政府工作报告指出,要化解房地产库存,推进以满足新市民需求为出发点的住房制度改革,稳定房地产市场。
 
  据了解,早在各地“两会”之前,就已经有很多城市吹响了房地产去库存的号角。福建全省住房城乡建设工作视频会议就提出按照一市一策、一县一策、一盘一策的原则,鼓励各市、县根据实际制定政策,在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。中原地产首席分析师张大伟表示,各地在密集发布去库存政策,预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的对策,整体上看,一季度有望集中发布一批宽松楼市的政策措施。
 
  激活需求侧将成去库存要点
 
  面对体量巨大的库存,打通供需通道已成为必须直面的问题。梳理各地各地政策不难发现,继续放宽信贷政策、降低购房成本、增加购房补贴,加快棚户区改造成为去库存的发力重点。比如河南和内蒙古都提出了鼓励农民进城购房的相关措施。广西政协委员、民建广西区委主委钱学明建议国家设立新市民住房优惠贷款,以等于或优于住房公积金的贷款利率帮助农业转移人口进城购房、落户,打破农业转移人口市民化的瓶颈。
 
  另一个解决高库存的方向是补位租赁市场。福建省、湖南省、山东省济南市等地政府工作报告明确,要大力发展住房租赁市场。多地代表委员建议,政府宜鼓励房地产企业开发适销对路的产品,完善周边配套,同时促进租赁市场专业化,因地施策进行房地产调控。贵州省政协委员张树昭建议,要立足中西部城市、三四线城市库存高企的实际,因地制宜出台举措。
 
  此外,户籍制度改革成各地“去库存”重要手段。上海市政府工作报告明确提出,“坚持城市建设重心向郊区转移,进一步提高郊区发展水平”;河北省政府工作报告提出,“到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达48%和67%左右”。值得关注的是,在广东省“两会”期间,多位政协委员建议取消大城市的限购政策,进一步促进大城市结构性库存的去化。分析人士之处,这一设想,很有可能成为未来房地产去库存的政策实施方向。(记者 陈湘)

在第七届中国西部房·车博览会现场,观展者在一处楼盘销售处咨询
  2015年5月2日,在第七届中国西部房·车博览会现场,观展者在一处楼盘销售处咨询。新华社记者 彭昭之 摄 

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(责任编辑:吴盛)
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