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关于房价上涨:为什么我们的感觉与统计数据对不上

时间:2015-01-28 16:33来源:藩丝财智厅 作者:


  艾尔肯.阿布拉在《无可奈何》中唱到:“为何你永远不明白,一直到冬去,一直到春来。难道你还是不明白,就这样等待,就这样徘徊。为何你永远不明白,难道你还是不明白……”每当政府公布房价数据,有人问:“董藩教授,政府采取了这么多措施,怎么房价又涨了呢?”我都会想起这几句原本不相关的歌词儿。

  到现在为止,不算论坛听众,大约有9万董事长、总裁以及3千粉丝曾分别听过我半天到18天(54学时)的课程。尽管很多人记得我那不断重复的“经典”的说法——“上涨是规律,下跌是意外;上涨是常态,下跌只发生在特殊情况下”,但也有很多人离开课堂后就忘了我的观点,或原本就没理解透我的观点。看来,重复听课也是很必要的。

  当我说“房价上涨表现为一种规律”时,总会遇到批驳者。但他们除了拿那些在我看来像豆腐一样“一碰就碎”的“日本房地产泡沫破灭”、“香港1997年房价大跌”、“90年代海南房地产项目烂尾”等少量论据外,实在拿不出什么可以在我面前讲讲的案例。2014年,很多三、四线城市的房地产市场有些“哀鸿遍野”的味道,大家都认为我的观点遭遇“挑战”。但国家统计局最后公布的数据却让他们目瞪口呆:该遭雷劈的统计局!怎么可能涨呢?

  我此前发布文章《去年房价上涨1.4%——我猜对了这个让你喷血的结果》,其中讲到了相关数据:去年全国商品房销售额为76292亿元,比上年下降6.3%,其中住宅销售额下降7.8%。但全国商品房全年每平方米均价为6323元,比前年的6237元上涨86元,涨幅为1.4%。更早时我曾预测:2014年房价月度拐点会出现,但按照年度计算最终数据可能与上年度相比大致平稳,无论涨跌,幅度应在两个百分点内。这个实际结果与我的预测完全吻合,但与大家的感受完全不相符,与官方重点监控、大家关注的70个大中城市房价数据的变化也有偏离。今天,我就其中原因简单解释一下。

  在讨论房价涨跌之前,需要明确几点:我们说的价格是按照年度平均价格进行比较得出的结论,是指全国的房地产价格变化趋势,是指包括住宅、办公用房和商业营业用房三大类商品房在内的统一价格。

  现在来看一下为什么我们的感觉与统计数据对不上:

  一方面,老百姓说房价下跌时,并不具备统计上的科学性,只是很主观的说法。这表现为如下几个方面:第一,他们看到2014年一些楼盘下跌时,就会说房价下跌了,并不去观察还有多少楼盘未跌甚至涨了。事实上,有一些楼盘价格下跌了,但确实也有一些楼盘涨价,却被忽略了;第二,在看到2014年下半年统计数据下跌时,就说去年房价下跌了。他们忘记了上半年上涨的情况,更未去考虑全年平均是什么结果;第三,老百姓说房价下跌了,往往是指房价最高点与观察期价格水平的比较,而不是与去年的年度均值之间的比较。比如2013年某市商品房均价为10000元,2014年年初该市某楼盘开盘价均价为12000元,后来销售困难,下半年均价经几次调整变为10200元。老百姓会说降了1800元,但与去年平均值10000元相比还是涨了2%,所有卖掉套数的均价涨幅明显高于2%。房价与上年相比是先涨起来,再回调,但并未降到上年平均值以下;第四,2013年度销售形势好,而2014年度销售差,很多楼盘确实降价销售,但降价后可能并未销出去多少,以相对较低价格被纳入统计范围的销售面积并不多,对均价计算并未产生明显的影响。无论一手房还是二手房,这种情况都很普遍;第五,对不同价位水平的商品房来说,每年成交的比重会有变化,比如,某市2013年度高端楼盘极少,只售出了成交面积的3%。2014年该档次楼盘却大量增加,成交面积上升到13%。这样,虽然大部分楼盘微跌,但统计结果可能因高端楼盘投放较多而被拉升,统计结果显示涨了。还有住宅、办公用房和商业营业用房成交比重对商品房均价的影响等其他情况,我就不一一列举了。

  另一方面,说房价涨跌时,也存在感受错觉、舆论诱导和政策信号干扰等情况。首先,大家在观察房价数据时,对上涨已经有些麻木,对下跌却极其敏感。所以,当去年有些项目、有些地区的价格下跌时,大家的感官很受刺激,感受十分强烈,这时对上涨项目、上涨区域、上涨城市和上涨阶段往往就不在意或者直接忽略了;其次,媒体对房价下跌在心理上存有期盼,写作时也为吸引眼球,对下跌楼盘、下跌城市的报道往往比较夸张。一些自媒体更无约束,当看到一个楼盘打折时,就可能写出“很多楼盘下跌”的报道;看到几个楼盘打折时,就会写成“全线下跌”;看到很多楼盘跌价时,就会写出“雪崩”、“泡沫破灭”等令人恐怖的消息;最后,在有些楼盘下跌、一些开发企业陷入财务危机、有的开发商“跑路“进而引发群众聚集和抗议,地方政府财政收入也陷入危机的情况下,一些地方政府被迫救市,住建部领导也有“去存化”等公开表态。这些言论和行动诱发并强化了大家“房价已经下跌”的判断。

  我说“房价原则是上涨的”,不是说每个项目、每个区域、每个城市、每个月、每一年从不下跌,而是指房价存在长期上涨趋势。从1987年至今,全国平均房价由408元一直涨到今天的6323元,没有一年的年度均值出现下跌。27年来,房价年均复合增长率为10.68%。尽管目前价格确实出现了波动情况,但除了鄂尔多斯、温州等个别城市外,即使下跌,平均降价幅度也有限。所以,这么多年来,与初始买房投入相比,有房的都发财了,没房的都吃大亏了。实践充分验证了我在课堂上常提及的一个结论:房地产是最好的投资品。

  国人就是这么奇怪,真话没几个人相信,谎言却被奉为真理,就像都说“生命在于运动”,却没有几个人去想想长寿的运动员有多少一样。这些年没有骗大家的是我和任志强等少数专家,但误导或存心欺骗大家的人却为数众多——或许源于水平,或许缘于态度。

  “我不想安慰你,在颤抖的枫叶上,写满关于春天的谎言。来自热带的太阳鸟,并没有落在我们的树上,而背后的森林之火,不过是尘土飞扬的黄昏(尹吾《我不相信》)”。希望大家透过房价,对另外一些问题也有所醒悟。

  每个人的一生都是一次远行,快慢很重要,但更重要的是能判断出谁的指引对,别走错了路!

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(责任编辑:郭墨)
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